Kế hoạch bảo trì chung cư | 3+ điều quan trọng bạn cần biết

Muốn tòa nhà chung cư vận hành trơn tru, ban quản lý không thể không có một kế hoạch bảo trì chi tiết. Kế hoạch bảo trì chung cư cần tuân theo quy định của pháp luật về nội dung, đồng thời, phải đáp ứng tiêu chí về tính minh bạch. Dưới đây là mọi điều bạn cần biết về vấn đề này. 

Khái niệm bảo trì tòa nhà chung cư

Để một tòa nhà chung cư vận hành tốt, hiệu quả, bảo trì tòa nhà chung cư là công việc vô cùng quan trọng. 

Bảo trì nhà chung cư gồm có hai phần việc là bảo trì phần sở hữu chung và sở hữu riêng:

• Phần sở hữu riêng: Diện tích nhà ở của chủ sở hữu và các diện tích khác trong căn hộ được công nhận là quyền sở hữu riêng. Các trang thiết bị, máy móc gắn liền với ngôi nhà hay với phần diện tích riêng thuộc căn hộ cũng được coi là phần sở hữu riêng. 
• Phần sở hữu chung gồm:
  • Những phần diện tích không thuộc quyền sở hữu riêng còn lại trong tòa nhà
  • Các thiết bị máy móc, hệ thống thuộc sở hữu chung của chung cư. 
  • Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với tòa nhà 
  • Các công trình công cộng được duyệt sử dụng chung nhưng nằm bên ngoài chung cư

Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu khi phí bảo trì thực hiện bảo trì không đủ. Nếu chưa xác định được chủ sở hữu, người có trách nhiệm bảo trì là người đang quản lý và sử dụng tòa nhà..

Nội dung kế hoạch bảo trì chung cư

Nội dung kế hoạch bảo trì chung cư được quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, điều 33. Một kế hoạch chuẩn cần phải có những nội dung sau:

• Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến 05 năm sau đó, dự kiến các hạng mục bảo trì đột xuất trong năm (nếu có). Một số hạng mục bảo trì tòa nhà chung cư có thể kể đến là:
  • Bảo trì hệ thống điện tòa nhà
  • Bảo trì hệ thống cấp thoát nước
  • Bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy
  • Bảo trì hệ thống điều hòa và thông gió,…

•  Thời gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần bảo trì trong năm:

• •  Cần lựa chọn khoảng thời gian bảo trì phù hợp, tương ứng với đặc điểm và tính chất của từng hạng mục đồng thời khớp với các kế hoạch khác cần thực hiện của tòa nhà chung cư. 
  • Cần ấn định tiến độ thực hiện từng hạng mục cho chính xác. Việc lên kế hoạch rõ ràng về thời gian, tiến độ và theo sát kế hoạch này giúp tiết kiệm nhiều thời gian, chi phí, dự trù được các vấn đề phát sinh cũng như không gây ảnh hưởng đến việc vận hành toàn bộ tòa nhà.

•  Dự kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì: Các hạng mục  của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì đã được quy định cũng trong Thông tư 02/2016/TT-BXD, điều 34 như sau: 

• • Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Luật Nhà ở.
  • Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
  • Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng theo quy định.
  • Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
  • Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

•  Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện của các chủ sở hữu có liên quan đến khu vực cần bảo trì, trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì của ban quản trị nhà chung cư:

• • Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm tạo điều kiện cho đơn vị bảo trì thực hiện công việc ở các khu vực thuộc sở hữu của mình. 
  • Ban quản trị nhà chung cư cần giám sát, kiểm tra nghiêm ngặt quá trình bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà, khi đã xong thì tiến hành nghiệm thu công việc của đơn vị bảo trì.
• Các vấn đề khác có liên quan

Thành phần tham gia vào kế hoạch bảo trì chung cư

Các thành phần tham gia vào kế hoạch bảo trì chung cư gồm có người lập kế hoạch và người thông qua kế hoạch.

Người lập kế hoạch

• Người lập kế hoạch có thể là chủ đầu tư của tòa nhà chung cư. Theo điều 33, Thông tư 02/2016/TT-BXD, chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua.
• Đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua.

Người thông qua kế hoạch

Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư thông qua. Tuy nhiên, không phải tất cả mọi hạng mục bảo trì nhà chung cư đều phải được hội nghị nhà chung cư thông qua. Điều 32 Thông tư 02/2016/TT-BXD có quy định:

Bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định.

Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây: Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra.

Như vậy tức là chỉ khi bảo trì 2 hạng mục trên thì mới cần đến hội nghị nhà chung cư thông qua.

Cơ sở và yêu cầu đối với kế hoạch bảo trì nhà chung cư

Kế hoạch bảo trì tòa nhà chung cư được lập và thông qua trên cơ sở quy trình bảo trì phần xây dựng của tòa nhà, quy trình bảo trì hệ thống thiết bị do chủ đầu tư cung cấp và hiện trạng phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Kế hoạch bảo trì chung cư phải đáp ứng các yêu cầu về nội dung, thời gian, cơ sở như sau:

• Kế hoạch phải rõ ràng và được hội nghị nhà chung cư thông qua. 
• Nội dung kế hoạch phải chi tiết, công khai, minh bạch. 
• Mỗi giai đoạn bảo trì phải có kế hoạch khác nhau.
• Kế hoạch phải căn cứ trên hiện trạng của thiết bị, hệ thống trong chung cư.

Lập kế hoạch bảo trì tòa chung cư là một đầu việc quan trọng, ảnh hưởng đến toàn bộ quá trình bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà. Vì vậy cần thực hiện đầu việc này hết sức cẩn thận và chính xác. 

Nếu bạn còn đang băn khoăn về việc lập kế hoạch bảo trì chung cư, hãy liên hệ ngay với PSA để được tư vấn đầy đủ và chi tiết về các vấn đề liên quan!

PSA – Tận tay, Tận tâm

• Fanpage: https://www.facebook.com/QuanLyToaNhaPSA
• Zalo: https://zalo.me/2568370176442002461
• Website: Psa.vn
• Hotline: 0911 033 777
• Hệ thống các chi nhánh:
  • Trụ sở chính: Tầng 15, Tòa nhà VPI, số 167 Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội.
  • Chi nhánh phía Nam: Tầng 3, số 46 Trương Định, phường Võ Thị Sáu, quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Chi nhánh Nghi Sơn: Vạn Xuân Thành, phường Xuân Lâm, thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
  • Văn phòng đại diện tại Đà Nẵng: Số 74 đường Quang Trung, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng.