Chế tài mới giải quyết nỗi lo tranh chấp quỹ bảo trì chung cư

Trong những năm gần đây, tình trạng tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì chung cư đang ngày càng trở nên căng thẳng. Nắm bắt và hiểu rõ vấn đề trên, chính phủ đã ban hành các chế tài mới để giải quyết triệt để tình trạng này.

1. Quỹ bảo trì chung cư – đảm bảo môi trường sống của cư dân

Quỹ bảo trì chung cư là quỹ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của 1 tòa nhà chung cư. Từ đó, đảm bảo sinh hoạt cũng như an toàn cho cư dân.

Theo khoản 2 điều 100 luật nhà ở 2014, phần sở hữu chung là phần diện tích còn lại của nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó. Không tính các phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu.

Theo điểm b Khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014, quỹ bảo trì chung cư sẽ do ban quản trị quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này.

Bên cạnh đó, theo khoản 2 điều 37, Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập và không được thay đổi tài khoản này. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải theo đúng quy định của Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý.

Những hạng mục được sử dụng quỹ bảo trì chung cư được quy định tại điều 34 Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng như sau:

• Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
• Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
• Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
• Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
• Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Chi tiết tại: Thông tư 02/2016/TT-BXD

2. 7 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì chung cư

Những xung đột lợi ích xoay quanh tranh chấp quỹ bảo trì chung cư đã xuất hiện và tồn đọng từ lâu, gây ảnh hưởng xấu đến quyền lợi của người mua nhà. Những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do:

• Những thiếu sót trong nhận thức pháp luật các bên tham gia đặc biệt là các chủ đầu tư, ban quản trị chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc mua bán, bàn giao và quản lý tòa nhà chung cư. Bên cạnh đó thái độ và cách thức giải quyết của nhiều chủ đầu tư, ban quản trị tòa nhà chưa thực sự phù hợp, dẫn đến những căng thẳng, tranh chấp trong quá trình giải quyết các sự vụ liên quan đến quỹ bảo trì chung cư.
• Nhiều chủ đầu tư chưa thông qua hội nghị nhà chung cư đã tự ý lấn chiếm hoặc thay đổi công năng, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của các cư dân trong tòa nhà chung cư.
• Khi chậm tổ chức hoặc tổ chức không thành công cuộc họp hội nghị nhà chung cư nhưng chủ đầu tư không có văn bản đề nghị các cơ quan quản lý nhà nước xử lý giải quyết.
• Các vấn đề liên quan đến các phần diện tích hoặc thiết bị mà chủ đầu tư giữ lại để phục vụ mục đích riêng không được giải quyết và đi đến thống nhất cụ thể. Gây nên những bất cập trong quá trình thu chi và quản lý quỹ bảo trì chung cư của các hạng mục này.
• Nhiều chủ đầu tư chậm trễ hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị. Nhiều trường hợp còn cố tình không bàn giao, gây nhiều khó khăn cho quá trình quản lý.
• Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư và ban quản trị chung cư tự ý bàn giao và tiếp nhận quỹ bảo trì mà chưa có quyết toán số liệu (gốc và lãi) cụ thể rõ ràng.
• Khi xảy ra xung đột lợi ích giữa các bên, một số đơn vị quản lý địa phương chưa triệt để xử lý dẫn đến tình trạng tranh chấp kéo dài và ngày càng căng thẳng

Chỉ khi khắc phục được toàn bộ các vấn đề trên, đồng thời các bên tham gia nghiêm túc thực hiện các quy định của pháp luật, tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì chung cư mới được giải quyết một cách triệt để.

3. Quy định mới về quỹ bảo trì chung cư

Trước đây, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định rõ về việc quản lý, kiểm soát và phân phối quỹ bảo trì chung cư. Tuy nhiên, các quy định về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì chung cư lại chung chung, thiếu cụ thể. Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng những lỗ hổng này để “lách luật”, tùy tiện trong việc thu chi, chậm trễ trong việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Hệ quả là gây ra nhiều tranh chấp và bức bối trong cộng đồng cư dân.

Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các quy định về quỹ bảo trì chung cư tại Luật Nhà ở 2014. Trong đó, các thủ tục cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì được quy định rõ:

• Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì theo quy định, ban quản trị nhà chung cư có quyền thành lập văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh giải quyết.
• Trong 10 ngày kể từ khi nhận được văn bản đề nghị nói trên, UBND cấp tỉnh sẽ làm việc với tổ chức tín dụng – nơi chủ đầu tư mở tài khoản gửi quỹ bảo trì chung cư, yêu cầu tổ chức này trong vòng 7 ngày phải cung cấp thông tin và số tiền trong tài khoản.
• Căn cứ vào thông tin nhận về, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi quỹ bảo trì chung cư. Trong vòng 5 ngày kể từ khi tiếp nhận quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển giao toàn bộ quỹ bảo trì chung cư trong tài khoản của chủ đầu tư sang tài khoản của ban quản trị tòa nhà.
• Trường hợp tài khoản quỹ bảo trì của chủ đầu tư không còn tiền hoặc không đủ tiền để bàn giao thì UBND cấp tỉnh sẽ tra xét tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và cưỡng chế thu hồi phí quản lý còn thiếu từ tài khoản kinh doanh này. Sau đó chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Thời gian tra xét tối đa là 7 ngày và thời gian để tổ chức tín dụng chuyển giao số tiền còn thiếu từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của ban quản trị nhà chung cư là 5 ngày.

Như vậy, có thể thấy, Nghị định 30/2021/NĐ-CP mới đã làm rõ các thủ tục và cách thức giải quyết trong quá trình bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Các cá nhân, tổ chức và cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền các địa phương liên quan cần nghiêm túc thực hiện các quy định này. Qua đó góp phần cảnh cáo, răn đe các đối tượng vi phạm, đảm bảo quyền lợi và lợi ích cho cư dân và người mua nhà.

PSA tự hào là đơn vị uy tín hàng đầu trong lĩnh vực quản lý chung cư được cấp phép bởi Bộ xây dựng. Đội ngũ nhân sự của chúng tôi không chỉ được đào tạo, bài bản chuyên nghiệp về hoạt động quản lý vận hành mà còn hiểu rõ các quy định, chế tài và thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động quản lý chung cư nói chung và quỹ bảo trì chung cư nói riêng. Từ đó hỗ trợ chủ đầu tư, ban quản trị tòa nhà một cách hiệu quả, hạn chế những tranh chấp và phát sinh không đáng có.

Nếu bạn đang có nhu cầu tìm kiếm đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý chung cư uy tín, vui lòng liên lạc với PSA theo những thông tin dưới đây. Đội ngũ nhân viên của PSA luôn sẵn sàng giải đáp và tư vấn cho bạn.

PSA – Tận tay, Tận tâm

• Fanpage: https://www.facebook.com/QuanLyToaNhaPSA
• Zalo: https://zalo.me/2568370176442002461
• Website: Psa.vn
• Hotline: 0911 033 777
• Hệ thống các chi nhánh:
  • Trụ sở chính: Tầng 15, Tòa nhà VPI, số 167 Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội.
  • Chi nhánh phía Nam: Tầng 3, số 46 Trương Định, phường Võ Thị Sáu, quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Chi nhánh Nghi Sơn: Vạn Xuân Thành, phường Xuân Lâm, thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
  • Văn phòng đại diện tại Đà Nẵng: Số 74 đường Quang Trung, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng.