icon icon

Tổng hợp quy định về bảo trì chung cư mà bạn cần biết

Một tòa nhà chung cư muốn vận hành tốt và hiệu quả chắc chắn không thể thiếu các quy định về bảo trì. Vậy có những quy định về bảo trì chung cư nào? Mức phí bảo trì ra sao? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu cụ thể trong bài viết ngay sau đây.

1. Bảo trì chung cư là gì? Nguyên tắc bảo trì chung cư theo quy định pháp luật

1.1. Định nghĩa bảo trì chung cư

Bảo trì chung cư là công tác bảo trì hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật của tòa nhà. Hệ thống này được phân loại thành: phần sở hữu riêng của chủ căn hộ và phần sở hữu chung – được sử dụng bởi tất cả cư dân trong tòa nhà (hành lang, thang máy, sảnh,…)

Điều 107 Luật nhà ở 2014 quy định, cư dân trong tòa nhà có trách nhiệm tự bảo trì phần sở hữu riêng và có nghĩa vụ đóng phí bảo trì cho ban quản lý để đơn vị này thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung.

1.2. Nguyên tắc bảo trì chung cư

Nguyên tắc bảo trì chung cư được quy định rõ tại điều điều 32, Thông tư 02/2016/TT-CP như sau:

  • Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
  • Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.
  • Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.
  • Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
    • Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
    • Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.
  • Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.
  • Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.
Quy định về bảo trì chung cư
Các quy định về bảo trì chung cư được nêu rõ trong các văn bản pháp luật

2. Quy định bảo trì chung cư đối với chủ đầu tư

Chủ đầu tư là người đóng vai trò quan trọng trong quá trình bảo trì tòa nhà. Các văn bản quy định về bảo trì chung cư cũng nêu rõ vai trò và nghĩa vụ của chủ đầu tư.

2.1. Nội dung về kế hoạch bảo trì

Kế hoạch bảo trì chung cư phần sở hữu chung được quy định tại điều 33, Thông tư 02/2016/TT-BXD. Theo đó:

  • Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung phải đảm bảo các nguyên tắc bảo trì chung cư và được sự chấp thuận của các bên trong hội nghị nhà chung cư.
  • Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì tổng quát và trình bày trước hội nghị nhà chung cư để các bên xem xét và thông qua. Sau đó, kế hoạch này sẽ được bàn giao lại cho ban quản trị tòa nhà. Ban quản trị tòa nhà có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị thực hiện bảo trì lập kế hoạch cụ thể, báo cáo tới hội nghị nhà chung cư tại các buổi họp sau.
  • Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cần được lập và thông qua dựa trên cơ sở quy trình bảo trì phần xây dựng của tòa nhà, quy trình bảo trì hệ thống thiết bị do chủ đầu tư cung cấp và hiện trạng phần sở hữu chung của nhà chung cư.
  • Nội dung bảo trì phần sở hữu chung cần đề cập cụ thể các vấn đề sau:
    • Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến 05 năm sau đó, dự kiến các hạng mục bảo trì đột xuất trong năm (nếu có). Ví dụ như: hệ thống điện, cấp thoát nước, thông gió, hệ thống phòng cháy chữa cháy, thang máy…
    • Thời gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần bảo trì trong năm. Cụ thể mỗi hạng mục sẽ được bảo trì vào thời điểm nào, quá trình bảo trì được triển khai như thế nào và trong bao lâu. Dựa vào đó, hội nghị nhà chung cần có những nhìn nhận và đánh giá mức độ phù hợp của kế hoạch so với hiện trạng thực tế phần sở hữu chung của tòa nhà.
    • Nội dung kế hoạch cũng cần nêu rõ kinh phí dự trù để thực hiện từng hạng mục bảo trì. Các hạng mục này được quy định rõ tại điều 34, Thông tư 02/2016/TT-CP gồm: thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư
    • Trách nhiệm của các bên tham gia như: chủ sở hữu cần phải hợp tác và hỗ trợ nếu có liên quan đến phần sở hữu chung cần được bảo trì. Trong khi đó, ban quản trì tòa nhà có trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì và báo cáo cụ thể trong các buổi họp hội nghị.
Phí bảo trì chung cư
Phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật của tòa nhà theo quy định của pháp luật

2.2. Quy định về quỹ bảo trì chung cư

Quỹ bảo trì chung cư là phần kinh phí do các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp để chi trả cho các hoạt động bảo trì, bảo dưỡng phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư đang bị xuống cấp trong quá trình sử dụng.

2.2.1. Quy định về việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư

Quy định về việc quản lý, sử dụng loại phí này được quy định rõ tại điều 108, 109 Luật nhà ở 2014. Theo đó:

  • Phí bảo trì chung cư bằng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích được mua bán giữa chủ đầu tư và người sở hữu. Phí này sẽ được tính vào trong hợp đồng và do người mua trả.
  • Tính đến thời điểm đưa nhà chung cư vào sử dụng, nếu vẫn còn căn hộ, diện tích thuộc căn hộ (không bao gồm phần sở hữu chung) mà chủ đầu tư chưa bán hoặc cho thuê thì phí bảo trì sẽ được tính bằng 2% theo giá bán cao nhất của căn hộ đó.
  • Nếu kinh phí bảo trì thu về không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
  • Với các hợp đồng mua bán chưa thu phí bảo trì được ký trước ngày 1/7/2006, các chủ sở hữu nhà chung cư cần họp Hội nghị tòa nhà để thống nhất mức đóng góp kinh phí này và nộp hàng tháng cho ban quản trị nhà chung cư. Nếu hợp đồng này không có thỏa thuận về kinh phí và được ký sau ngày 1/7/2006 thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này
  • Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh thì chủ đầu tư và người thuê mua căn hộ cần thỏa thuận, phân chia tỷ lệ phí bảo trì phần sở hữu chung.
  • Trong vòng 07 ngày kể từ ngày thu phí bảo trì của người thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.
  • Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao khoản phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị tòa nhà để đơn vị này triển khai các hoạt động bảo trì cụ thể.
  • Ban quản trị tòa nhà chung cư phải sử dụng khoản tiền trên đúng mục đích bảo trì (không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác). Khi sử dụng, ban quản trị cần có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư. Nếu sử dụng không đúng, các thanh viên ban quản trị phụ trách sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.

Để hình dung cụ thể, bạn đọc tham khảo kỹ hơn tại điều 108, 109 Luật nhà ở 2014.

Tòa nhà PSA quản lý
Bạn quản trị tòa nhà nhận bàn giao cần sử dụng tài khoản phí bảo trì chung cư đúng mục đích

2.2.2. Quy định về bàn giao quỹ bảo trì chung cư

Chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động trên cùng địa bàn để nhận phí bảo trì từ người thuê mua căn hộ trong tòa nhà chung cư. Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.

Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn. Chủ đầu tư không được trích xuất phí tài khoản phí bảo trì chung cư vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Nếu phát sinh các hoạt động bảo trì trước khi bàn giao thì chủ đầu tư sẽ đứng lên chi trả trước phần chi phí. Sau khi ban quản trị tiếp nhận sẽ hoàn trả lại các khoản kinh phí này cho chủ đầu tư.

Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi

Để biết thêm chi tiết, bạn đọc tham khảo điều 36, Nghị định 30/2021/NĐ-CP. 

Quỹ bảo trì chung cư cần bàn giao đúng quy định
Chủ đầu tư, ban quản trị tòa nhà cần tuân theo các quy định bàn giao kinh phí bảo trì chung cư của pháp luật

2.2.3. Quy định về cưỡng chế bàn giao kinh quỹ bảo trì chung cư

Trước đây, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định rõ về việc quản lý, kiểm soát và phân phối quỹ bảo trì chung cư. Tuy nhiên, các quy định về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì chung cư lại chung chung, thiếu cụ thể. Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng những lỗ hổng này để “lách luật”, tùy tiện trong việc thu chi, chậm trễ trong việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Hệ quả là gây ra nhiều tranh chấp và bức bối trong cộng đồng cư dân.

Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các quy định về quỹ bảo trì chung cư tại Luật Nhà ở 2014. Trong đó, các thủ tục cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì được quy định rõ:

  • Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì theo quy định, ban quản trị nhà chung cư có quyền thành lập văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh giải quyết.
  • Trong 10 ngày kể từ khi nhận được văn bản đề nghị nói trên, UBND cấp tỉnh sẽ làm việc với tổ chức tín dụng – nơi chủ đầu tư mở tài khoản gửi quỹ bảo trì chung cư, yêu cầu tổ chức này trong vòng 7 ngày phải cung cấp thông tin và số tiền trong tài khoản.
  • Căn cứ vào thông tin nhận về, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi quỹ bảo trì chung cư. Trong vòng 5 ngày kể từ khi tiếp nhận quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển giao toàn bộ quỹ bảo trì chung cư trong tài khoản của chủ đầu tư sang tài khoản của ban quản trị tòa nhà.
  • Trường hợp tài khoản quỹ bảo trì của chủ đầu tư không còn tiền hoặc không đủ tiền để bàn giao thì UBND cấp tỉnh sẽ tra xét tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và cưỡng chế thu hồi phí quản lý còn thiếu từ tài khoản kinh doanh này. Sau đó chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Thời gian tra xét tối đa là 7 ngày và thời gian để tổ chức tín dụng chuyển giao số tiền còn thiếu từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của ban quản trị nhà chung cư là 5 ngày.

Như vậy, có thể thấy, Nghị định 30/2021/NĐ-CP mới đã làm rõ các thủ tục và cách thức giải quyết trong quá trình bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Các cá nhân, tổ chức và cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền các địa phương liên quan cần nghiêm túc thực hiện các quy định này. Qua đó góp phần cảnh cáo, răn đe các đối tượng vi phạm, đảm bảo quyền lợi và lợi ích cho cư dân và người mua nhà.

quỹ bảo trì chung cư
Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng quy định sẽ bị cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư theo quy định

2.2.4. Quy định về thời gian, nghĩa vụ bảo trì nhà chung cư

  • Chưa có quy định chính xác về thời gian đóng phí bảo trì chung cư. Thông thường khoản phí này sẽ được đóng theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và người mua, thuê căn hộ.
  • Người thuê mua, mua căn hộ sẽ có trách nhiệm nộp các khoản phí này đến chủ đầu tư.
  • Chủ đầu tư sẽ lập tài khoản tại các tổ chức tín dụng và gửi toàn bộ số phí bảo trì đã thu vào tài khoản đó. Sau khi tòa nhà đi vào sử dụng, chủ đầu tư có nghĩa vụ lập kế hoạch bảo trì tổng quát, sau đó bàn giao tài khoản trên (bao gồm cả lãi suất) lại cho ban quản lý tòa nhà.
  • Căn cứ vào kế hoạch tổng quát, thực trạng của tòa nhà, ban quản lý tòa nhà có nghĩa vụ lập các kế hoạch cụ thể và triển khai các kế hoạch bảo trì này. Sau đó báo cáo tới tất cả các bên trong các cuộc họp hội nghị tòa nhà định kỳ.

Trên đây là phần tổng hợp các quy định về phí bảo trì chung cư mà bạn cần biết. Nếu vẫn còn thắc mắc  liên quan đến vấn đề này, hãy liên hệ ngay với PSA để được tư vấn đầy đủ và chính xác.

PSA – Tận tay, Tận tâm

  • Fanpage: https://www.facebook.com/QuanLyToaNhaPSA
  • Zalo: https://zalo.me/2568370176442002461
  • Website: Psa.vn
  • Hotline: 0911 033 777
  • Hệ thống các chi nhánh:
    • Trụ sở chính: Tầng 15, Tòa nhà VPI, số 167 Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội.
    • Chi nhánh phía Nam: Tầng 3, số 46 Trương Định, phường Võ Thị Sáu, quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
    • Chi nhánh Nghi Sơn: Vạn Xuân Thành, phường Xuân Lâm, thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
    • Văn phòng đại diện tại Đà Nẵng: Số 74 đường Quang Trung, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng.
0/5 (0 Reviews)

Bài viết liên quan
0911.033.777
icons8-exercise-96