[Mới nhất 2025] Tổng hợp quy định về phí quản lý chung cư cho cư dân

Phí quản lý chung cư là khoản cư dân phải đóng để vận hành, duy trì an ninh, vệ sinh và tiện ích chung. Nhiều người dễ nhầm với phí bảo trì, hoặc chưa rõ cách tính và đơn vị thu chi. Bài viết này tổng hợp quy định mới nhất 2025 về phí quản lý chung cư, giúp cư dân nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

Tóm tắt nhanh nội dung bài:

• Phí quản lý chung cư là khoản chi bắt buộc để vận hành và duy trì tiện ích chung, khác hoàn toàn với phí bảo trì.
• Cơ sở pháp lý: Luật Nhà ở 2014 (Điều 108) và Thông tư 02/2016/TT-BXD (Điều 30, 31) quy định rõ phạm vi, cách tính và trách nhiệm thu – chi.
• Cách tính phí dựa trên diện tích sử dụng nhân với giá dịch vụ quản lý (đồng/m²).
• Khung giá dao động theo địa phương: Hà Nội (700 – 16.500đ/m²), TP.HCM (8.000 – 30.000đ/m², cao cấp tới 200.000đ/m²).
• Đơn vị quản lý: Ban quản lý hoặc đơn vị vận hành chuyên nghiệp được chủ đầu tư thuê, có trách nhiệm thu và sử dụng kinh phí đúng mục đích.
• Lưu ý quan trọng: Cư dân cần kiểm tra minh bạch thu – chi, tránh nhầm lẫn với phí bảo trì và có quyền yêu cầu giải trình nếu phát sinh mâu thuẫn.

1. Phí quản lý chung cư là gì? Phí quản lý chung cư bao gồm những gì?

Theo Khoản 1, Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD, phí quản lý chung cư là khoản chi phí mà cư dân cần đóng hàng tháng/định kỳ để đơn vị quản lý thực hiện các công việc vận hành tòa nhà.

Các hạng mục được chi trả gồm:

• Bảo dưỡng, duy trì hệ thống kỹ thuật chung: thang máy, máy bơm nước, hệ thống PCCC.
• Dịch vụ bảo vệ và vệ sinh: an ninh 24/7, thu gom rác, chăm sóc cảnh quan.
• Công tác duy trì vận hành khác theo quy định.

Không bao gồm: phí bảo trì, giữ xe, điện – nước sinh hoạt, truyền hình – viễn thông, dịch vụ riêng.

Lưu ý: Chi phí quản lý vận hành nhà chung cư (phí để vận hành chung cư) hoàn toàn khác với phí bảo trì chung cư (phí để bảo dưỡng định kỳ hoặc khi xảy ra hỏng hóc phần sở hữu chung).

2. Phí quản lý chung cư bao nhiêu? Cách tính ra sao?

Không có mức phí cố định cho phí quản lý chung cư. Theo Khoản 2, Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD, công thức tính như sau:

Phí quản lý = Giá dịch vụ quản lý (đồng/m²) × Diện tích sử dụng (m²)

Ví dụ về cách tính phí quản ký vận hành chung cư:

• Giá dịch vụ: 10.000đ/m²/tháng
• Diện tích căn hộ: 60m²

⇒ Phí quản lý = 600.000đ/tháng

2.1. Giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014 và Điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD. Cụ thể:

Theo Điều 106 Luật Nhà ở 2014:

• Giá dịch vụ phải công khai, minh bạch, căn cứ vào khối lượng công việc quản lý.
• Không bao gồm các chi phí riêng như: bảo trì phần sở hữu chung, trông giữ xe, điện nước, truyền hình, internet…
• Với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu:
  • Nếu chưa có Hội nghị nhà chung cư: giá dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán/thuê mua.
  • Nếu đã có Hội nghị nhà chung cư: giá dịch vụ do Hội nghị quyết định.
• Với nhà chung cư một chủ sở hữu: giá dịch vụ theo thỏa thuận với người sử dụng; nếu là nhà nước sở hữu thì áp dụng theo quy định riêng.
• UBND cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ để làm cơ sở áp dụng hoặc giải quyết khi tranh chấp.

Theo Điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD:

• Giá dịch vụ được xác định theo Điều 106 Luật Nhà ở, căn cứ vào từng tòa nhà và thỏa thuận với đơn vị quản lý.
• Tính theo m² diện tích thông thủy, quy đổi ra tiền Việt Nam.
• Với chung cư hỗn hợp (ở + văn phòng + thương mại):
  • Giá dịch vụ cho văn phòng, thương mại do các bên thỏa thuận.
  • Giá dịch vụ cho chỗ để xe ô tô có thể thấp hơn căn hộ.
  • Nếu không thỏa thuận được, áp dụng khung giá của UBND tỉnh.
• Đơn vị quản lý vận hành là bên trực tiếp thu và xác định mức phí dựa trên các nguyên tắc trên.

Như vậy, giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư không có mức cố định, mà phụ thuộc vào loại hình chung cư, thỏa thuận cư dân – ban quản lý, và khung giá của UBND tỉnh.

2.2. Phí quản lý chung cư tại một số tỉnh thành

Việc xác định phí quản lý vận hành chung cư Nhà nước thuộc sở hữu Nhà nước được quy định cụ thể tại từng địa phương.

Tại Hà Nội:

• UBND thành phố quy định mức phí dịch vụ quản lý từ 700 đồng – 16.500 đồng/m²/tháng.
• Mức phí phụ thuộc vào loại hình nhà ở và điều kiện cơ sở vật chất.

Tại TP.HCM:

• Mức phí dao động từ 8.000 – 30.000 đồng/m²/tháng.
• Một số dự án cao cấp có thể áp dụng mức phí lên đến 200.000 đồng/m²/tháng.

Như vậy, phí quản lý chung cư tại các tỉnh thành không đồng nhất, mà phụ thuộc vào khung giá do địa phương ban hành và đặc thù của từng dự án (kiện vận hành, cơ sở vật chất và nhu cầu thực tế của từng tòa nhà)

2.3. Cách tính phí quản lý chung cư cho phần diện tích khác/không sử dụng

Theo Khoản 3 Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD:

• Nếu đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: → Diện tích tính phí là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận.
• Nếu chưa có Giấy chứng nhận: → Diện tích tính phí là diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (tính theo diện tích thông thủy). Diện tích này được xác định theo hợp đồng mua bán/thuê mua hoặc theo thực tế sử dụng.

Nói cách khác, phí quản lý chung cư luôn được tính dựa trên diện tích sở hữu riêng, căn cứ theo giấy tờ pháp lý hoặc hợp đồng, đảm bảo sự minh bạch và công bằng giữa các chủ sở hữu.

3. Phí quản lý chung cư do ai quản lý?

Theo Khoản 4 Điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD:

• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là đối tượng trực tiếp thu phí quản lý vận hành.
• Thông thường, đơn vị này chính là ban quản lý chung cư hoặc công ty dịch vụ quản lý tòa nhà được chủ đầu tư thuê.

Như vậy, phí quản lý chung cư sẽ do ban quản lý hoặc đơn vị quản lý vận hành thu, quản lý và sử dụng để đảm bảo hoạt động chung của tòa nhà.

4. Phí quản lý chung cư được sử dụng cho mục đích gì?

Theo Điều 106 Luật Nhà ở 2014 và hướng dẫn tại Điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD, phí quản lý chung cư chỉ được sử dụng cho các hoạt động phục vụ vận hành và duy trì tiện ích chung, cụ thể gồm:

• Chi phí bảo vệ, an ninh tòa nhà: trực 24/7, camera giám sát, kiểm soát ra vào.
• Chi phí vệ sinh – môi trường: dọn dẹp sảnh, hành lang, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan.
• Chi phí vận hành kỹ thuật: thang máy, hệ thống chiếu sáng, cấp thoát nước, PCCC.
• Chi phí quản lý hành chính: lương nhân viên ban quản lý, văn phòng phẩm, chi phí liên lạc.

Lưu ý quan trọng: Phí quản lý không được dùng cho sửa chữa lớn, bảo trì phần sở hữu chung (khoản này lấy từ quỹ bảo trì 2%).

5. Cư dân cần lưu ý gì để bảo vệ quyền lợi?

Để bảo vệ quyền lợi khi đóng phí quản lý chung cư, cư dân cần lưu ý:

• Kiểm tra rõ quy định phí quản lý ngay trong hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ.
• Yêu cầu ban quản lý công khai báo cáo thu chi định kỳ (ít nhất 1 lần/năm).
• Chủ động tham gia Hội nghị nhà chung cư để biểu quyết các vấn đề liên quan đến mức phí và đơn vị quản lý.
• Nếu phát sinh tranh chấp, cư dân có quyền gửi kiến nghị đến UBND cấp quận/huyện hoặc Sở Xây dựng để được giải quyết.

Để bảo vệ quyền lợi khi đóng phí quản lý chung cư, cư dân cần kiểm tra rõ quy định phí quản lý, yêu cầu công khai báo cáo thu chi, chủ động tham gia Hội nghị nhà chung cư… 

6. FAQ – Giải đáp thắc mắc về phí quản lý chung cư

1. Phí quản lý chung cư có bắt buộc không?

→ Có. Đây là khoản phí bắt buộc theo Luật Nhà ở 2014, cư dân phải nộp để đảm bảo việc vận hành, duy trì các dịch vụ chung.

2. Phí quản lý chung cư khác gì phí bảo trì?

→ Phí quản lý là chi phí hằng tháng cho vận hành, an ninh, vệ sinh, điện – nước công cộng.
→ Phí bảo trì là khoản 2% giá trị căn hộ, chỉ thu một lần khi mua, dùng để sửa chữa – bảo dưỡng phần sở hữu chung.

3. Ai quyết định mức phí quản lý chung cư?

→ Trong giai đoạn đầu (chưa có hội nghị cư dân), phí do chủ đầu tư đưa ra.
→ Sau khi có hội nghị nhà chung cư, cư dân sẽ cùng quyết định và biểu quyết mức phí với ban quản lý.

4. Nếu không đồng ý với mức phí quản lý chung cư thì phải làm sao?

→ Cư dân có thể:

• Đề xuất tại hội nghị nhà chung cư.
• Yêu cầu ban quản lý minh bạch báo cáo thu chi.
• Trong trường hợp tranh chấp, có thể gửi đơn lên UBND quận/huyện hoặc Sở Xây dựng.

5. Phí quản lý chung cư có khấu trừ tiền điện nước trong căn hộ không?

→ Không. Điện nước, internet, truyền hình, gửi xe… là các dịch vụ tính riêng, không nằm trong phí quản lý chung cư.

6. Tại sao mức phí giữa các chung cư chênh lệch nhiều?

→ Vì còn tùy vào: hạng mục tiện ích (cao cấp hay cơ bản), chất lượng dịch vụ, mức lương cho nhân viên vận hành, và khung giá do UBND địa phương ban hành.

Để đảm bảo phí quản lý căn hộ chung cư được sử dụng một cách hợp lý và đúng mục đích, ban quản lý cần có khả năng hoạch định và quản lý tài chính khoa học. Nếu chủ đầu tư không thể tự thành lập một ban quản lý, việc sử dụng dịch vụ quản lý tòa nhà của Công ty PSA chính là giải pháp hiệu quả và an toàn. Cách làm này sẽ hạn chế mâu thuẫn, tạo sự an tâm cho cư dân và đảm bảo hiệu quả vận hành dự án bất động sản.

PSA là thành viên của Tổng công ty Dịch vụ Tổng hợp Dầu khí (Petrosetco), được xác nhận đủ điều kiện chức năng – năng lực quản lý vận hành nhà chung cư theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. PSA có hơn 18 năm kinh nghiệm quản lý vận hành tòa nhà, đã vận hành hàng trăm công trình lớn nhỏ như tòa nhà Viện Dầu Khí Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước, Tổng công ty hàng không Việt Nam, Đại học Kinh tế Quốc dân, Rio Vista… Điều này giúp PSA hiểu rõ các thách thức thực tế về vận hành, dịch vụ vệ sinh, PCCC, bảo trì thiết bị. 

PSA đã đạt chứng nhận ISO 9001:2015 về Hệ thống Quản lý Chất lượng và được vinh danh là ‘Thương hiệu Quốc gia’ 5 kỳ liên tiếp nhờ chất lượng dịch vụ ổn định. Trong thực tế, PSA đã áp dụng quy trình bảo trì tòa nhà chuyên nghiệp, cam kết bảo hành các hạng mục sau nghiệm thu, giúp các chủ đầu tư giảm thiểu chi phí phát sinh không lường trước.

PSA được đánh giá là “Thương hiệu Quốc gia” nhờ chất lượng dịch vụ ổn định 

Liên hệ ngay với PSA để được tư vấn:

PSA – Tận tay, Tận tâm

Fanpage: https://www.facebook.com/QuanLyToaNhaPSA

Zalo: https://zalo.me/2568370176442002461

Website: Psa.vn

Hotline: 0911 033 777

Hệ thống các chi nhánh:

• Trụ sở chính: Tầng 15 Toà nhà VPI, số 167 phố Trung Kính, Phường Yên Hoà, TP Hà Nội.
• Chi nhánh phía Nam: Tầng 3, số 46 Trương Định, Phường Xuân Hòa, TP Hồ Chí Minh.
• Chi nhánh miền Trung: TDP Vạn Xuân Thành, Phường Đào Duy Từ, Tỉnh Thanh Hóa.
• Văn phòng đại diện Khu vực Đông Bắc Bộ: Phường Thủy Nguyên, TP Hải Phòng.
• Văn phòng đại diện tại Đà Nẵng: Số 74 Quang Trung, Phường Hải Châu, TP Đà Nẵng.
• Văn phòng đại diện Khu vực Tây Nam Bộ: Số 63 Phan Đình Phùng, Phường Ninh Kiều, TP Cần Thơ.