Có nên bỏ 2% phí bảo trì chung cư?
icon icon

Có nên bỏ 2% phí bảo trì chung cư?

Trước “cuộc chiến” kéo dài chưa hồi kết về việc giành quyền quản lý phí bảo trì giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh vừa đề xuất bỏ 2% phí bảo trì chung cư mà người mua nhà phải nộp cho các chủ đầu tư. Xoay quanh vấn đề này, có nhiều ý kiến trái chiều về việc bỏ hay không bỏ thu phí bảo trì đối với các dự án chung cư.

Phí bảo trì chung cư là gì?

Cư dân sống trong tòa nhà chung cư ngoài việc phải chi trả một khoản tiền để mua hoặc thuê căn hộ chung cư mà họ phải chi trả một khoản phí bảo trì  chung cư không hề nhỏ. Phí bảo trì chung cư đang là một trong những điểm “nóng” gây ra mâu thuẫn xung đột giữa chủ đầu tư với cư dân sống trong tòa nhà.

Hoạt động bảo trì tòa nhà thông thường được diễn ra định kỳ. Cụ thể là ban quản lý tòa nhà sẽ lên kế hoạch về thời gian bảo trì từng loại máy móc thiết bị trong tòa nhà hoặc cơ sở vật chất. Đồng thời phải sửa chữa nhanh chóng kịp thời nếu như trong quá trình hoạt động máy móc thiết bị có xảy ra trục trặc tránh làm ảnh hưởng đến hoạt động của tòa nhà.

Phần đa khi xảy ra mâu thuẫn, người chịu thiệt là cư dân sống trong tòa nhà. Vậy bạn cần phải hiểu rõ về phí bảo trì chung cư để tránh bị các chủ đầu tư “dắt mũi”.

Phí bảo trì chung cư để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư, căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất…

Phí bảo trì chung cư sử dụng vào những việc gì?

Phí bảo trì chung cư là một khoản tiền không hề nhỏ mà cư dân sinh sống trong tòa nhà phải bỏ ra. Theo khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ được quy định như sau:

  1. a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;
  2. b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Hoạt động bảo trì tòa nhà chung cư bao gồm việc quản lý bảo trì tất cả những phần sở hữu chung của tòa nhà. Thông thường hoạt động bảo trì tòa nhà được chia thành 2 hoạt động chính:

Bảo trì hệ thống máy móc thiết bị của tòa nhà nhằm đảm bảo máy móc thiết bị được vận hành trong tòa nhà được vận hành liên tục nhất, tránh làm ảnh hưởng đến hoạt động của tòa nhà.

  • Hệ thống điều hòa không khí và thông gió
  • Hệ thống thang máy
  • Hệ thống máy phát điện
  • Hệ thống điện nặng (tủ điện, ổ cắm, chiếu sáng…)
  • Hệ thống điện nhẹ (camera, CCTV, âm thanh P/A, mạng LAN, điện thoại, báo cháy…)
  • Hệ thống phòng cháy chữa cháy
  • Hệ thống bơm, đường ống
  • Hệ thống xử lý và cấp, thoát nước sinh hoạt
  • Hệ thống thiết bị vệ sinh

Bảo trì hệ thống công trình xây dựng và cơ sở hạ tầng của tòa nhà đảm bảo sự an toàn cơ sở vật chất của tòa nhà, khắc phục kịp thời các sự cố về xây dựng từ đó nâng cao tuổi thọ của công trình.

  • Hệ thống tường, cửa bao quanh nhà
  • Hệ thống công trình công cộng thuộc phạm vi tòa nhà
  • Hệ thống cột, trần, hành lang chung, sân thượng,…

Tùy theo từng tòa nhà chung cư mà có thể phát sinh thêm những dịch vụ bảo trì khác nhau. Cư dân cần phải chú ý để có thể dễ dàng kiểm tra đánh giá chất lượng của hoạt động quản lý tòa nhà.

Khu chung cư Imperia Garden, Thanh Xuân

Chung cư là sản phẩm hàng hóa

Để tránh phát sinh khiếu kiện tại các chung cư, Bộ Xây dựng đã có phương án chuyển toàn bộ số tiền bảo trì chung cư (thu từ người mua căn hộ và phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán) phải được gửi vào ngân hàng và chuyển giao lại cho cư dân khi ban quản trị chung cư được thành lập. Tuy nhiên, do số tiền quá lớn nên phần lớn các chủ đầu tư đều trây ỳ, chậm trễ trong việc thực hiện thành lập các Ban quản trị tòa nhà, cho dù đã đi vào hoạt động từ nhiều năm. Từ đó phát sinh nhiều tranh chấp, gây ra tình trạng bất ổn cho xã hội.

Đáng lưu ý, thời gian gần đây, việc tranh chấp, kiện tụng giữa cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư với chủ đầu tư liên tiếp xảy ra, trong đó chủ yếu liên quan tới việc thu và sử dụng 2% phí bảo trì. Có lẽ, chính vì kiện tụng quá nhiều, phần giải quyết dứt điểm lại thành công quá ít, nên mới đây, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh có đưa ra đề xuất bỏ 2% phí bảo trì chung cư mà người mua nhà phải nộp cho các chủ đầu tư.

Về đề xuất này, KTS Phạm Thanh Tùng – Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam nhìn nhận, việc đưa ra đề xuất bãi bỏ thu phí bảo trì 2% tòa nhà chung cư trong thời điểm này sẽ gây ra một hiệu ứng không tốt. Vì người dân nghĩ rằng cơ quan chuyên môn không quản lý được nên từ bỏ.

BĐS nhà chung cư là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt, không giống như những loại hàng hóa khác vì nó như một xã hội thu nhỏ. Mà đã là hàng hóa thì phải có người bán – người mua, phải có chế độ bảo hành. Vì vậy, phải xây dựng được tính pháp chế về bảo hành công trình phân theo từng cấp khác nhau. Trong thời gian đó, người sử dụng không vi phạm quy định của hợp đồng, công trình có vấn đề gì thì chủ đầu tư phải tự bỏ tiền ra bảo hành, hết thời hạn bảo hành thì mới đến giai đoạn bảo trì công trình.

Bỏ quên vấn đề “bảo hành”

Cũng theo KTS Phạm Thanh Tùng, không nhất thiết phải bỏ quy định về thu phí bảo trì nhà chung cư. Phí bảo trì không tính vào giá thành nhà. Vì có người mua nhà ở một hoặc hai năm phải bán như vậy phí bảo trì sẽ bị mất. Sau thời gian bảo hành ghi rõ trong hợp đồng 3 – 5 năm, nếu người dân đồng thuận, tin tưởng thì có thể đóng góp phần phí bảo trì cho chủ đầu tư, để chủ đầu tư tiến hành bảo dưỡng, sửa chữa, có thể không thu 2% mà thu thấp hơn tùy vào các danh mục sửa chữa.

“Từ trước đến nay, mọi người quan tâm đến vấn đề bảo trì mà lại bỏ quên vấn đề bảo hành. Ví dụ, ngay cả một công trình xây dựng dân sự, sau khi hoàn thiện, chủ nhà vẫn có quyền giữ lại 10 – 20% kinh phí, sau 2 năm sử dụng không xảy ra vấn đề gì thì khách hàng mới thanh toán hết cho bên thi công, phần giữ lại đó chính là cam kết để bảo hành” -KTS Phạm Thanh Tùng cho hay.

Cùng quan điểm, luật sư Trần Cao Ngãi – Văn phòng Luật sư Trần Cao cho rằng, việc chủ đầu tư thực hiện thu phí bảo trì của người dân ngay khi đưa chung cư vào hoạt động là hình thức chiếm dụng vốn của người dân. “Trong thời gian đầu hoạt động, chỉ những tòa nhà không đảm bảo về kỹ thuật mới phải sửa chữa ngay. Đây sẽ là khoảng thời gian chủ đầu tư sử dụng nguồn phí do người dân đóng góp phục vụ vào mục đích riêng của mình” – luật sư Trần Cao Ngãi nói; đồng thời cho rằng, việc bỏ thu phí bảo trì cũng chưa hẳn là phương án tối ưu, vì chủ đầu tư có thể chuyển hóa nó vào giá bán của căn hộ, người dân lại phải chịu mua với giá cao hơn, trong khi phí bảo trì đến thời hạn thì vẫn phải đóng.

0/5 (0 Reviews)