Hiện nay, rất ít người mua nhà để ý đến vấn đề hạn sử dụng của chung cư khi chuẩn bị dọn vào ở mặc dù đã bỏ ra hàng tỷ đồng để sở hữu nó.
Trong những năm gần đây, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là một vấn đề nóng, nhất là khi số lượng nhà chung cư tại các đô thị mới không ngừng bùng nổ. Trong khi đó, số lượng nhà chung cư xập xệ, xuống cấp chỉ sau vài năm đưa vào sử dụng đã gia tăng đột biến. Nhưng có một thực tế rất đáng suy nghĩ đối với vấn đề này, người bán không quan tâm đã đành, khách hàng cũng không mảy may bận lòng.
Đặc biệt, trong các hợp đồng mua bán nhà ở liên quan đến căn hộ, hầu như không hợp đồng nhà ở nào giữa khách hàng và chủ đầu tư có đề cập đến vấn đề này ngoài một điều khoản rất nhỏ là cam kết bảo hành 12-24 tháng.
GS. Đặng Hùng Võ cho biết, người dân ngần ngại khi đề cập đến thời hạn sử dụng nhà chung cư là do chính tâm lý mua nhà phải được sở hữu vĩnh viễn và thừa kế từ đời này qua đời khác mặc dù mỗi công trình xây dựng đều có thời hạn sử dụng nhất định.
Cụ thể, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14 hướng dẫn phân hạng nhà chung cư, trong đó quy định rõ mỗi nhà chung cư có niên hạn sử dụng khác nhau dựa vào cấp công trình của chung cư đó. Đơn cử, chung cư cấp 2 có niên hạn 50-100 năm, chung cư cấp 3 có niên hạn sử dụng 20-30 năm…
Ngoài ra, không phải mọi trường hợp chung cư khi hết niên hạn sử dụng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng ở trên sẽ hết thời hạn được phép sử dụng. Cơ quan chức năng sẽ tổ chức kiểm định lại chất lượng chung cư đó sau niên hạn này để quyết định thời hạn được sử dụng tiếp.
Nhưng quy định này cũng chỉ mang tính lý thuyết vì việc phân hạng chung cư hiện tại ở Việt Nam khá mơ hồ và khi hầu hết dự án nhà chung cư đều được chủ đầu tư gắn mác “chung cư cao cấp”, người dân hoàn toàn không biết chung cư mình sắp đến ở là chung cư cấp mấy.
thời hạn sở hữu chung cư
Các đô thị lớn gặp khó khăn khi những tòa chung cư tới thời kỳ xuống cấp
bởi không quy định thời hạn sử dụng (ảnh: H.Trâm)
Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, người dân tại nhiều nước trên thế giới bỏ tiền mua nhà chung cư để ở chính là mua thời gian sử dụng của tòa nhà chung cư đó. Khi hết thời gian sử dụng (thường là 60-80 năm), người sử dụng chung cư phải trả lại nhà cho Chính phủ, cơ quan có trách nhiệm hoặc chính quyền địa phương để dỡ bỏ.
Người mua nhà phải trả tiền để mua quyền sử dụng cho thời gian còn lại nếu tòa nhà đó vẫn còn sử dụng được, giá mua sẽ phụ thuộc vào thời gian sử dụng còn lại của chung cư. Ở nước ta, điều này lại không được áp dụng khiến cho việc phá dỡ các căn hộ chung cư khi xuống cấp luôn rơi bế tắc và không tìm được lối thoát.
GS. Đặng Hùng Võ cho biết, ông cảm thấy rất băn khoăn khi khoảng 50-60 năm nữa, Tp.HCM hay Hà Nội sẽ đối diện với các tòa nhà chung cư xuống cấp ra sao, đền bù như thế nào cho người dân thỏa mãn và ưu đãi đến mức nào để doanh nghiệp bắt tay vào làm.
Ông Võ nói: “Lấy thí dụ một tòa nhà cao 30 tầng, Nhà nước sẽ cho nâng số tầng lên bao nhiêu nữa mới đủ cho doanh nghiệp thực hiện có lãi. Trong khi người dân cứ khăng khăng đòi diện tích gấp rưỡi mới mua? Bây giờ chưa vấn đề gì nhưng 50-60 năm nữa, các đô thị lớn sẽ nhức đầu vì vấn đề đó bởi nhiều công trình chung cư dù mới xây đã xuống cấp xập xệ lắm rồi”.
Cùng quan điểm này, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội TS. Nguyễn Đức Kiên cũng từng chia sẻ, về vấn đề này, nếu không có quy định cụ thể thì kịch bản liên quan đến sở hữu nhà ở chung cư thương mại hiện tại chắc sẽ xảy ra tương tự những gì đã diễn ra với hàng loạt nhà tập thể cũ ở Hà Nội. Cư dân dứt khoát không trả căn hộ vì cho rằng họ đã mua là của họ vĩnh viễn nên việc cải tạo sẽ đi vào bế tắc.
Ngay chính Sở Xây dựng Hà Nội, đơn vị thực hiện việc cải tạo xây mới chung cư cũ cũng cảm thấy khó khăn khi không có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Cách đây không lâu, ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã phải đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) theo thời gian tuổi thọ công trình. Theo ông Tuấn, cải tạo công trình đã hết hạn sử dụng gặp khó khăn vì việc xác định sở hữu căn hộ chung cư không quy định niên hạn căn cứ tuổi thọ công trình.
Thống kê cho thấy, Hà Nội mới chỉ cải tạo được 1% số nhà chung cư cũ qua 10 năm thực hiện chính sách cải tạo, xây mới loại hình nhà ở này. Nguyên nhân chủ yếu là do cư dân không chấp nhận phương án đền bù, doanh nghiệp không mặn mà và Nhà nước không đủ tài chính.
Hiện nay, với tốc độ phát triển các khu chung cư, có lẽ những lo ngại của các chuyên gia kinh tế về viễn cảnh Tp.HCM hay Hà Nội hay bế tắc trước hàng ngàn chung cư cao tầng buộc phải phá dỡ trong 70 năm tới không có gì là lạ.
