icon icon

[Giải đáp] Cách sử dụng phí bảo trì chung cư đúng quy định

Phí bảo trì chung cư là một khoản phí không hề nhỏ. Cần có cách sử dụng phí bảo trì chung cư đúng đắn, hiệu quả để đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên liên quan. Bạn hãy cùng PSA tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết sau.

1. Phí bảo trì chung cư là gì?

Phí bảo trì chung cư được quy định tại Luật Nhà ở 2014 là “khoản phí được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà bị xuống cấp trong quá trình sử dụng”.

Phí bảo trì chung cư theo quy định tương đương 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích bạn mua.
Phí bảo trì chung cư theo quy định tương đương 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích bạn mua.

2. Trường hợp sử dụng phí bảo trì chung cư

Phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư. Khoản phí này không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

Theo Điều 34, Thông tư 02/2016/TT-BXD, các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung gồm:

  • Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm aĐiểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
  • Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
  • Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
  • Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
  • Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư
Phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư

3. Quy định về quản lý, cách sử dụng phí bảo trì chung cư

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 108, Luật Nhà ở 2014:

  • Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua. Khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.
  • Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Trong trường hợp kinh phí bảo trì quy định như trên không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

Cách sử dụng phí bảo trì chung cư được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở 2014.
Phí bảo trì chung cư được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở 2014.

Việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nhiều chủ sở hữu cũng được quy định tại Điều 109, Luật Nhà ở 2014:

  • Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm:
  • Gửi kinh phí được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nhiều chủ sở hữu vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này.
  • Thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.
  • Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.
  • Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
  • Kinh phí bảo trì được quy định như phần trình bày bên trên chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.
  • Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
Phí bảo trì còn sót lại của những tòa chung cư phái phá dỡ có thể được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của chung cư mới.
Phí bảo trì còn sót lại của những tòa chung cư phái phá dỡ có thể được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của chung cư mới.
  • Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm.
  • Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định của Luật Nhà ở 2014 sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.

4. Quy định về bàn giao kinh phí bảo trì chung cư

Việc bàn giao kinh phí bảo trì chung cư được quy định cụ thể tại Điều 36, Nghị định 30/2021/NĐ-CP:

  • Trách nhiệm của người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư: Phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).
  • Trách nhiệm của chủ đầu tư:
  • Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài (gọi chung là tổ chức tín dụng) đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua bán, thuê mua để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định.
  • Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.
  • Mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, chủ đầu tư phải:
    • Lập một tài khoản theo quy định tại khoản này để quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư của dự án đó.
    • Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.
Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo công khai sau khi mở tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì chung cư.
Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo công khai sau khi mở tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì chung cư.
  • Trách nhiệm của các bên khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác:
  • Ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở theo quy định đã trình bày ở trên (số tài khoản, tên tài khoản, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền).
  • Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở hoặc diện tích khác của nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì theo quy định cho chủ đầu tư biết.
  • Trường hợp người mua, thuê mua không đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản này thì không được bàn giao căn hộ hoặc diện tích đó, nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí bảo trì này.
  • Đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập theo quy định. Trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì chủ đầu tư sẽ:
    •  Bị xử phạt vi phạm hành chính
    •  Bị cưỡng chế bàn giao theo quy định
    • Tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư có thể bị truy cứu hình sự nếu nếu không nộp hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư có thể bị truy cứu hình sự nếu nếu không nộp hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định của pháp luật.
  • Trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc sử dụng, bàn giao kinh phí:
  • Không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định đã trình bày ở trên để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
  • Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng.
  • Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.
Chủ đầu tư cần có văn bản báo cáo cụ thể kèm giấy tờ liên quan khi thực hiện các công việc bàn giao kinh phí bảo trì.
Chủ đầu tư cần có văn bản báo cáo cụ thể kèm giấy tờ liên quan khi thực hiện các công việc bàn giao kinh phí bảo trì.
  • Trách nhiệm của các bên trong việc quyết toán số liệu:
  • Khi Ban quản trị nhà chung cư có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì.
  • Căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có văn bản đề nghị kèm theo biên bản quyết toán số liệu gửi tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đề nghị chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập thông qua hình thức chuyển khoản và hoàn trả kinh phí bảo trì do chủ đầu tư đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có).
  • Căn cứ vào văn bản đề nghị và số liệu do các bên quyết toán, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập; đồng thời chuyển hoàn trả kinh phí cho chủ đầu tư (nếu có).
  • Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
  • Sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.
Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi khi bàn giao kinh phí và đóng tài khoản quản lý quỹ đó.
Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi khi bàn giao kinh phí và đóng tài khoản quản lý quỹ đó.

5. Quy định về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì chung cư

Điều 37, Nghị định 30/2021/NĐ-CP của chính phủ nêu rõ thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí đã thu như sau:

  • Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.
  • Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản.
  • Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
  • Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện chuyển giao kinh phí bảo trì.
Quyết định cưỡng chế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sẽ được gửi đến các bên liên quan để thực hiện chuyển giao kinh phí bảo trì.
Quyết định cưỡng chế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sẽ được gửi đến các bên liên quan để thực hiện chuyển giao kinh phí bảo trì.
  • Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
  • Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.

Điều 37 của Nghị định này cũng quy định về Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao theo quy định và Thủ tục cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư đối với trường hợp không có kinh phí để bàn giao theo quy định.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

6. Cách sử dụng phí bảo trì chung cư hiệu quả, minh bạch

  • Nắm rõ và thực hiện theo luật định: Các bên liên quan cần nắm rõ các quy định pháp luật về sử dụng phí bảo trì chung cư. Đây là căn cứ để thực hiện, tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật.
Cần nắm rõ và hiểu sâu về luật để sử dụng phí bảo trì chung cư hiệu quả, hợp lý và đúng đắn.
Cần nắm rõ và hiểu sâu về luật để sử dụng phí bảo trì chung cư hiệu quả, hợp lý và đúng đắn.
  • Có thể áp dụng phương án ban quản trị chung cư không trực tiếp đứng ra thu phí bảo trì, thay vào đó phí bảo trì có thể do công ty dịch vụ công ích thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn dưới sự giám sát chặt chẽ của ban quản trị, công khai và minh bạch toàn bộ khoản tiền phí bảo trì nhà chung cư
  • Vạch ra giải pháp quản lý phí bảo trì khoa học, trong đó, có thể ứng dụng phần mềm quản lý tòa nhà để kiểm soát việc sử dụng phí bảo trì
  • Cư dân sinh sống trong khu chung cư nên theo dõi tình hình thu chi quỹ bảo trì để đảm bảo sự minh bạch và quyền lợi chính đáng của mình

7. Một số lưu ý quan trọng về phí bảo trì chung cư

  • Cách tính phí bảo trì chung cư: Phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua hoặc thuê nhà phải nộp là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác.
  • Thời điểm đóng phí bảo trì chung cư: Người mua hoặc thuê nhà phải đóng phí bảo trì nhà chung cư khi nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà, người mua hoặc thuê sẽ phải nộp toàn bộ phí bảo trì nhà chung cư cho chủ đầu tư
  • Xuất hóa đơn phí bảo trì chung cư: Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Sử dụng phí bảo trì nhà chung cư đúng quy định của pháp luật là cách đảm bảo quyền lợi của những bên liên quan. Nếu còn thắc mắc về cách sử dụng phí bảo trì chung cư, bạn có thể liên hệ với PSA để được giải đáp.

PSA – Tận tay, Tận tâm

  • Fanpage: Quản Lý Tòa Nhà PSA
  • Website: psa.vn
  • Hotline: 0911 033 777 – Tổng đài CSKH 1900 575 772
  • Trụ sở chính: Tầng 15, Tòa nhà VPI, số 167 Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội
  • Chi nhánh phía Nam: Tầng 3, số 46 Trương Định, phường Võ Thị Sáu, quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
  • Chi nhánh Nghi Sơn: Vạn Xuân Thành, phường Xuân Lâm, thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa
  • Văn phòng đại diện tại Đà Nẵng: Số 74 đường Quang Trung, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng
0/5 (0 Reviews)

Bài viết liên quan
0911.033.777
icons8-exercise-96