[GIẢI ĐÁP] Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà gồm những công việc gì?

Bảo trì tòa nhà cần được tiến hành thường xuyên nhằm đảm bảo tòa nhà luôn được vận hành tốt, giảm thiểu rủi ro phát sinh. Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà là khâu tối quan trọng, đóng vai trò then chốt để quá trình bảo trì tòa nhà diễn ra suôn sẻ.

Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà gồm những công việc gì?

Lập danh mục máy móc, thiết bị cần bảo trì trong tòa nhà

Bộ phận kỹ thuật trong ban quản lý tòa nhà chọn ra những thiết bị cần bảo trì từ danh sách toàn bộ máy móc, thiết bị hiện đang sử dụng trong tòa nhà. Trong danh mục cần bao gồm:

• Ghi chép chi tiết về chủng loại
• Số lượng thiết bị kỹ thuật
• Hiện trạng của từng thiết bị.

Danh mục máy móc, thiết bị cần bảo trì trong tòa nhà sẽ giúp ban quản lý tòa nhà nắm được tình trạng tổng quan. Đây là cơ sở để ban quản lý lên kế hoạch bảo trì rõ ràng, chi tiết và hiệu quả.

Lập kế hoạch bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà 

Dựa vào danh mục máy móc, thiết bị cần bảo trì đã lập kể trên, ban quản lý tòa nhà đưa ra một kế hoạch bảo dưỡng, bảo trì cụ thể để khắc phục mọi vấn đề. Kế hoạch càng rõ ràng, chi tiết thì quá trình bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà diễn ra càng suôn sẻ. 

Lập kế hoạch tài chính và dự toán kinh phí bảo trì 

Kế hoạch về kinh phí bảo trì tòa nhà bao gồm các nội dung quan trọng như:

• Tên công việc cần thực hiện
• Thời gian thực hiện
• Cách thức thực hiện
• Dự toán kinh phí thực hiện

Ban quản lý dựa vào kế hoạch bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà đã lập ở trên để cân nhắc về những thiết bị, vật tư sử dụng trong quá trình bảo trì tòa nhà, dự toán kinh phí cần thiết để mua sắm, sửa chữa. Đồng thời, cần cân nhắc chi phí thuê đơn vị bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà cho phù hợp với tình trạng tòa nhà và điều kiện tài chính cho phép.

Lập và quản lý hồ sơ bảo trì tòa nhà

Hồ sơ bảo trì công trình gồm các loại giấy tờ như:

• Tài liệu phục vụ công tác bảo trì như quy trình bảo trì tòa nhà đã được phê duyệt; lý lịch thiết bị, máy móc được sử dụng, bản vẽ các bộ phận công trình,…
• Kế hoạch bảo trì công trình
• Kết quả kiểm tra công tác bảo trì
• Kết quả sửa chữa, bảo dưỡng công trình
• Kết quả kiểm định chất lượng công trình
• Kết quả đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành

Hồ sơ bảo trì công trình giúp ban quản lý theo dõi, quán xuyến quá trình thực hiện bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà, kịp thời xử lý nếu có vấn đề xảy ra. Đồng thời, nhờ hồ sơ, ban quản lý có thể kiểm soát, đánh giá kết quả sửa chữa, bảo dưỡng, đảm bảo kết quả đúng như kế hoạch đã lập.

Các hạng mục bảo trì tòa nhà

Các hạng mục cần kiểm tra, sửa chữa và bảo trì bao gồm toàn bộ hệ thống máy móc thiết bị đang hoạt động trong tòa nhà và hạ tầng xây dựng.

Hệ thống điện

• Kiểm tra và siết chặt đầu nối tại tủ điện.
• Vệ sinh tủ điện, quạt tản nhiệt.
• Đo điện áp, dòng điện, cos φ, công suất tải.
• Kiểm tra thiết bị đóng cắt (MCCB, MCB, ACB…).
• Kiểm tra chống sét lan truyền, tiếp địa (đo điện trở).
• Kiểm tra rơ le, contactor, timer điều khiển.
• Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 
• Bảo trì máy phát điện
  • Kiểm tra mức dầu bôi trơn, nước làm mát, nhiên liệu.
  • Thay dầu, lọc dầu, lọc nhiên liệu theo giờ vận hành.
  • Kiểm tra ắc quy, sạc và relay nạp.
  • Kiểm tra hệ thống xả khí, ống gió nóng.
  • Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 
  • Vệ sinh bề mặt, quạt tản nhiệt và sàn phòng máy.
  • Vận hành thử máy không tải và có tải.
• Bảo trì nguồn điện dự phòng UPS
  • Kiểm tra tổng quan bên ngoài UPS
  • Kiểm tra tình trạng hoạt động
  • Kiểm tra bộ ắc quy
  • Kiểm tra vệ sinh bo mạch, linh kiện bên trong
  • Kiểm tra bộ lưu điện UPS qua tải
  • Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 
  • Hệ thống máy phát điện

Hệ thống máy phát điện gồm toàn bộ các máy phát điện trong tòa nhà. Cần kiểm tra, sửa chữa và bảo trì, bảo dưỡng máy phát điện nhằm đảm bảo nguồn điện cho tòa nhà vận hành được liên tục.

Hệ thống BCMS, BMS 

• Kiểm tra giao tiếp giữa BMS với hệ thống con (HVAC, PCCC, CCTV…).
• Kiểm tra cảnh báo, trạng thái thiết bị trong phần mềm giám sát.
• Kiểm tra các thiết bị giao tiếp như PLC, gateway, cảm biến.
• Vệ sinh tủ BMS, UPS dự phòng, thiết bị mạng.
• Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng.
• Backup cấu hình, cập nhật phần mềm hệ thống.

Hệ thống thang máy

• Kiểm tra bảng điều khiển, hiển thị tầng, nút bấm gọi thang.
• Kiểm tra hoạt động đóng/mở cửa, cảm biến chống kẹt.
• Kiểm tra ray dẫn hướng, bộ thắng cơ, governor.
• Bôi trơn các bộ phận chuyển động (puly, bánh xe).
• Kiểm tra hố PIT, dọn vệ sinh, kiểm tra bơm chống ngập.
• Kiểm tra hệ thống cứu hộ tự động (ARD).
• Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 

Hệ thống điều hòa không khí và thông gió (HVAC)

• Vệ sinh lọc gió FCU/AHU, thay mới nếu cần.
• Kiểm tra, vệ sinh dàn nóng, dàn lạnh.
• Đo áp suất gas, kiểm tra rò rỉ gas.
• Kiểm tra motor, quạt hút, bôi trơn vòng bi.
• Kiểm tra van tiết lưu, van điện, cảm biến nhiệt độ.
• Kiểm tra hệ thống ống gió, van gió, chặn lửa, cấp gió tươi.
• Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 

Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC)

• Kiểm tra tủ báo cháy, các module vào/ra, đầu báo khói/nhiệt.
• Kiểm tra nút nhấn khẩn cấp, chuông, còi, đèn báo cháy.
• Vận hành thử hệ thống bơm PCCC (chính, dự phòng, jockey).
• Kiểm tra van zone, van chặn, đồng hồ áp, báo lưu lượng.
• Kiểm tra hệ thống sprinkler, xả thử đầu phun đại diện.
• Kiểm tra bình chữa cháy (áp suất, niêm phong, hạn dùng).
• Kiểm tra họng nước chữa cháy vách tường và cuộn vòi.
• Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 

Hệ thống cấp thoát nước

• Kiểm tra bơm cấp nước, bơm tăng áp, rơ le áp lực.
• Vệ sinh bể nước ngầm, bể mái định kỳ.
• Kiểm tra rò rỉ hệ thống ống nước, van, phao điện.
• Vệ sinh lưới lọc, thay lõi lọc nước (nếu có).
• Kiểm tra ống thoát sàn, siphon, đường ống chôn ngầm.
• Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 

Hệ thống xử lý nước thải

• Kiểm tra, bảo trì bơm nước thải, máy thổi khí, thiết bị khuấy trộn.
• Kiểm tra cảm biến pH, COD, BOD (nếu có).
• Lấy mẫu nước thải đầu ra định kỳ để kiểm định.
• Vệ sinh song chắn rác, bể thu gom, lọc rác tinh.
• Xả bùn và kiểm tra hệ thống điều khiển tủ trạm xử lý.
• Kiểm tra hóa chất, bồn chứa, bơm định lượng.
• Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 

Hệ thống kiểm soát an ninh & camera giám sát (CCTV)

• Kiểm tra hình ảnh từng camera, tín hiệu từ đầu ghi.
• Vệ sinh ống kính, chỉnh tiêu cự, kiểm tra hồng ngoại.
• Kiểm tra ổ cứng lưu trữ (HDD), thời gian lưu video.
• Kiểm tra nguồn cấp, switch PoE, dây cáp tín hiệu.
• Kiểm tra phần mềm giám sát, các cảnh báo chuyển động.
• Kiểm tra tình trạng hoạt động và bảo trì các thiết bị kiểm soát ra/vào như cửa làn, cửa từ, barrier: thời gian đóng/mở cửa, khả năng nhận diện khuôn mặt, đầu đọc thẻ từ, nút ấn Exit, công tắc khẩn cấp
• Kiểm tra phần mềm kiểm soát, cơ sở dữ liệu nhân viên, backup dữ liệu
• Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 

Hệ thống thông báo (PA)

• Kiểm tra micro, ampli, loa trần, loa ngoài trời.
• Kiểm tra liên kết giữa hệ thống PA và báo cháy (FA).
• Phát thử bản tin, thông báo khẩn, âm lượng.
• Kiểm tra UPS hoặc bộ nguồn cấp dự phòng.
• Kiểm tra dây tín hiệu, điểm kết nối.
• Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 

Hệ thống mạng, thoại

• Kiểm tra thiết bị mạng: switch, router, firewall.
• Kiểm tra đường truyền nội bộ và internet.
• Kiểm tra hoạt động điểm phát Wi-Fi (AP), tốc độ.
• Kiểm tra cấp nguồn, UPS, quạt làm mát thiết bị.
• Sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng. 
• Cập nhật phần mềm thiết bị mạng, backup cấu hình.
• Kiểm tra hệ thống tường lửa, chống xâm nhập (nếu có).

Hạ tầng xây dựng

• Kiểm tra kết cấu tường, trần, sàn có nứt, thấm, bong tróc.
• Kiểm tra hệ thống thoát nước mái, máng xối, chống thấm.
• Kiểm tra lan can, tay vịn, sàn tầng kỹ thuật, trần treo.
• Kiểm tra kính cường lực, cửa ra vào, cửa thoát hiểm.
• Vệ sinh mặt ngoài tòa nhà định kỳ (có thể bằng gondola).
• Sơn lại các khu vực xuống cấp, thay thế vật liệu hư hỏng.

Làm thế nào để lập kế hoạch bảo trì tòa nhà hiệu quả?

Mức độ hiệu quả của việc lập kế hoạch bảo trì tòa nhà phụ thuộc vào những yếu tố như:

• Khảo sát kỹ lưỡng: Để bảo trì tòa nhà hiệu quả, ban quản lý tòa nhà cùng đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà cần khảo sát hiện trạng tòa nhà kỹ lưỡng trước khi lập kế hoạch. 
• Định kỳ giám sát: Phòng kỹ thuật cần thường xuyên giám sát các thiết bị kỹ thuật trong tòa nhà để giúp ban quản lý có giải pháp bảo trì kỹ thuật kịp thời và hiệu quả. Việc này cũng giúp xác định được tần suất cần bảo dưỡng, bảo trì đối với từng thiết bị, máy móc.
• Ứng dụng công nghệ: Nên ứng dụng các nền tảng công nghệ hiện đại vào việc lập kế hoạch bảo trì để có được kế hoạch tốt nhất, tân tiến và phù hợp với tòa nhà nhất.
• Sự uy tín của đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà: Thuê đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà trọn gói để có kế hoạch chỉn chu, chuyên nghiệp hơn cũng là một gợi ý giúp bảo trì hiệu quả. 

Dịch vụ bảo trì tòa nhà uy tín tại PSA

PSA là đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì cho rất nhiều tòa nhà lớn với kinh nghiệm trên 18 năm hoạt động. Chúng tôi cung cấp giải pháp tổng thể cho những khách hàng đang có mong muốn bảo trì tòa nhà, trong đó bao gồm cả lập kế hoạch chi tiết, cụ thể, trọn vẹn.

Sự uy tín của PSA được xây dựng từ nhiều yếu tố, trong đó bao gồm đội ngũ nhân viên kỹ thuật giàu kinh nghiệm, chuyên môn cao. Mỗi nhân viên đều tận tâm với khách hàng, nghiêm túc và chỉn chu thực hiện từng nhiệm vụ theo đúng ý khách hàng yêu cầu.

PSA cam kết thực hiện dịch vụ bảo trì, sửa chữa nhanh chóng và hiệu quả. Đội ngũ bảo trì của PSA đảm bảo phát hiện sớm các vấn đề hư hỏng và khắc phục tận gốc rễ.

Bên cạnh đó, PSA luôn minh bạch, rõ ràng về chi phí bảo trì, bảo dưỡng từng hạng mục trong kế hoạch. PSA đưa ra mức chi phí hợp lý, tương xứng với hiệu quả công việc. Nếu có bất cứ chi phí nào phát sinh, nhân viên sẽ ngay lập tức báo cho khách hàng xem xét.

Vậy, nếu quý khách hàng mong muốn lập kế hoạch bảo trì tòa nhà chi tiết, hiệu quả và cần tìm đến đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà uy tín, hãy liên hệ ngay PSA để được tư vấn!

PSA – Tận tay, Tận tâm

• Fanpage: https://www.facebook.com/QuanLyToaNhaPSA
• Zalo: https://zalo.me/2568370176442002461
• Website: Psa.vn
• Hotline: 0911 033 777
• Hệ thống các chi nhánh:
  • Trụ sở chính: Tầng 15 Toà nhà VPI, số 167 phố Trung Kính, Phường Yên Hoà, TP Hà Nội.
  • Chi nhánh phía Nam: Tầng 3, số 46 Trương Định, Phường Xuân Hòa, TP Hồ Chí Minh.
  • Chi nhánh miền Trung: TDP Vạn Xuân Thành, Phường Đào Duy Từ, Tỉnh Thanh Hóa.
  • Văn phòng đại diện Khu vực Đông Bắc Bộ: Phường Thủy Nguyên, TP Hải Phòng.
  • Văn phòng đại diện tại Đà Nẵng: Số 74 Quang Trung, Phường Hải Châu, TP Đà Nẵng.
  • Văn phòng đại diện Khu vực Tây Nam Bộ: Số 63 Phan Đình Phùng, Phường Ninh Kiều, TP Cần Thơ.