Mục lục
Quản lý sử dụng chung cư luôn là vấn đề nóng, nhận được sự quan tâm của dư luận trong thời gian gần đây khi liên tiếp các mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và cư dân sinh sống trong chung cư. Để giải quyết dứt điểm vấn đề này, Nhà nước đã ban hành các văn bản về việc quản lý sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên thực tế khi đưa vào thực hiện thì vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, chưa giải quyết dứt điểm mâu thuẫn trên.
Bất cập trong mua bảo hiểm rủi ro cho cư dân
Theo Phụ lục II Danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ (Ban hành kèm theo Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31 tháng 7 năm 2014 của Chính phủ) đã quy định cụ thể về việc bảo hiểm nhà chung cư. Đó là nhà chung cư cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5000m3 trở lên phải tham gia mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
Chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng của mình và có trách nhiệm đóng góp chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung. Chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
Còn đối với cư dân thì phải tự mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho phần diện tích riêng căn hộ của mình. Tất cả điều khoản về bảo hiểm, đều phải được quy định trong hợp đồng giữa người bán và người mua, tránh những tranh chấp không đáng có trong quá trình sử dụng.
Tuy nhiên, rất nhiều công ty cung cấp các dịch vụ bảo hiểm cho chung cư lợi dụng những sơ hở về sự hiểu biết của cư dân để chào bán kèm rất nhiều dịch vụ đi kèm thậm chí nhiều cư dân đã bỏ ra rất nhiều tiền để chi trả cho phí bảo hiểm nhưng vẫn thiếu những dịch vụ cơ bản đối với bảo hiểm rủi ro cho cư dân sống tại chung cư dẫn đến tình trạng “mua nhiều nhưng vẫn thiếu”.
Như vậy chủ sở hữu và cư dân trước khi mua bảo hiểm rủi ro cho chung cư, cho căn hộ cần phải tìm hiểu kỹ càng trước khi tiến hành ký hợp đồng mua. Đồng thời, cũng nên tìm hiểu từ nhiều luồng thông tin khác nhau để tránh “bị lừa”, tránh ảnh hưởng lợi ích của chính mình.
Tranh chấp quỹ bảo trì, cư dân là người thiệt
Phí bảo trì chung cư là khoản phí cư dân phải đóng ngay từ khi được bàn giao căn hộ, cư dân phải đóng 2% trên tổng giá trị tòa nhà, số tiền này sẽ được cho vào trong quỹ bảo trì chung cư.
Quỹ bảo trì chung cư được sử dụng trong hoạt động bảo trì những phần sở hữu chung của tòa nhà, quỹ bảo trì chung cư tách biệt hoàn toàn so với quỹ quản lý tòa nhà. Trước tiên PSA sẽ giúp bạn làm rõ về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của tòa nhà chung cư:
– Phần sở hữu riêng của tòa nhà chung cư bao gồm tổng diện tích ban công và gia lô gắn liền với căn hộ đó, phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu căn hộ, tất cả hệ thống trang thiết bị kỹ thuật gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng mà chúng tôi đã vừa liệt kê ở trên.
– Phần sở hữu chung là phần còn lại của toàn bộ tòa nhà và những công trình thuộc tòa nhà sau khi đã trừ đi những phần sở hữu riêng ví dụ như: hành lang, cột, tường bao ngôi nhà, hệ thống điện, hệ thống nước,…
Hiện nay thực trạng tranh chấp quỹ bảo trì chung cư giữa chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà gần như không có điểm dừng. Bởi đây là khoản tiền không hề nhỏ lên đến hàng chục tỷ đồng, thậm chí tình trạng chủ đầu tư, ban quản trị tòa nhà “tự ý” sử dụng khoản quỹ này với mục đích không chính đáng.
Cho dù chủ đầu tư hay ban quản trị tòa nhà là người đứng ra giữa quỹ bảo trì tòa nhà thì nếu quỹ bảo trì tòa nhà không được sử dụng đúng lúc đúng chỗ thì người thiệt hại chỉ có cư dân ví dụ như: tình trạng tòa nhà xuống cấp trầm trọng nếu không được bảo trì chắc chắn gây thiệt hại về tài sản cho cư dân thậm chí ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng của cư dân.
Cơ chế quản lý chung cư còn nhiều vướng mắc
Một trong những nguyên nhân gây “bùng nổ” mâu thuẫn của chung cư là do cơ chế quản lý chung cư còn quá nhiều vướng mắc, điều này khiến cư dân bất bình và nảy sinh những mâu thuẫn.
Thứ nhất, tranh cãi về vấn đề quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng, nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư chưa rành mạch, rõ ràng trong vấn đề này như tranh chấp về cách xác định diện tích căn hộ, tầng hầm gửi xe, khu sinh hoạt chung,…
Thứ hai, bất cập trong quản lý chi phí được sử dụng trong hoạt động của tòa nhà: nguyên nhân chủ yếu là do ban quản lý tòa nhà không công khai minh bạch các khoản chi phí đến cư dân, thậm chí có tình trạng ban quản lý tòa nhà biển thủ quỹ dành cho việc chi trả các chi phí dịch vụ của tòa nhà.
Thứ ba, bất cập trong vấn đề giải quyết khiếu nại của cư dân: trong quá trình sinh sống tại tòa nhà không thể tránh khỏi những vấn đề khiếu nại về dịch vụ của tòa nhà, tuy nhiên ban quản lý chậm giải quyết, thậm chí không giải quyết, điều này cũng là một trong những vướng mắc rất lớn trong cơ chế quản lý tòa nhà chung cư.
Giải pháp nào cho việc quản lý sử dụng chung cư hợp lý?
Trước thực trạng có quá nhiều mâu thuẫn đã và đang nảy sinh trong hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của cư dân về lâu dài ảnh sẽ gây ra những ảnh hưởng tiêu cực trong ngành bất động sản nói riêng và đối với nền kinh tế vĩ mô nói chung.
Chính vì thế, trước tiên các đơn vị chức năng cần đề ra những quy chế, luật quản lý chặt chẽ hơn nữa, quy định rõ ràng lợi ích chung – riêng cũng như chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm của từng đối tượng có liên quan, đồng thời giám sát chặt chẽ hoạt động quản lý chung cư, giúp ngăn chặn và xử lý kịp thời những sai phạm có thể xảy ra trong quá trình quản lý tòa nhà chung cư.
Đối với chủ đầu tư, cần phải tìm kiếm một địa chỉ uy tín chuyên cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà chung cư nhằm xử lý ổn thỏa những mâu thuẫn sẽ gây ra trong quá trình quản lý tòa nhà. 6 tiêu chí giúp chủ đầu tư có thể lựa chọn được doanh nghiệp quản lý tòa nhà chung cư chuyên nghiệp nhất hiện nay:
- Thương hiệu doanh nghiệp uy tín lâu năm.
- Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp
- Sử dụng phần mềm quản lý tòa nhà chuyên nghiệp
- Máy móc thiết bị hỗ trợ tiên tiến hiện đại
- Quy trình quản lý chuyên nghiệp khoa học
- Công khai minh bạch tất cả các khoản phí.
Thay vì chủ đầu tư phải tự mình lập ra ban quản lý chung cư gây nảy sinh nhiều bất cập, mâu thuẫn và xung đột về lợi ích. Thiết nghĩ, các chủ đầu tư nên lựa chọn đơn vị quản lý và vận hành chung cư chuyên nghiệp để mọi việc thu chi, vận hành tòa nhà đảm bảo trơn tru nhất, tốt nhất. PSA đảm bảo thỏa mãn được tất cả 6 tiêu chí trên, PSA cam kết sẽ mang lại cho khách hàng sự hài lòng nhất khi sử dụng dịch vụ.
