Công việc bảo trì tòa nhà | Khái niệm và Quy trình

Công việc bảo trì tòa nhà có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng không gian sống và sinh hoạt của những người sử dụng tòa nhà. Dưới đây, hãy cùng PSA tìm hiểu về khái niệm và quy trình của công việc bảo trì tòa nhà.

Khái niệm về bảo trì tòa nhà

Bảo trì tòa nhà là một chuỗi hoạt động nằm trong hoạt động quản lý tòa nhà, được tiến hành định kỳ nhằm đảm bảo tòa nhà luôn được vận hành linh hoạt. Công việc này cũng làm giảm thiểu tối đa rủi ro cho tòa nhà, tăng tuổi thọ của máy móc, thiết bị nói riêng và tuổi thọ của cả tòa nhà nói chung

Hai công việc chính trong bảo trì tòa nhà

Bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà

Phần việc này bao gồm kiểm tra và sửa chữa toàn bộ hệ thống máy móc thiết bị đang hoạt động trong tòa nhà, đảm bảo cho mọi hoạt động của tòa nhà được tiến hành trơn tru, không bị ảnh hưởng.

Các công việc liên quan đến bảo trì hệ thống kỹ thuật gồm:

• Kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất hiện trạng của hệ thống máy móc, thiết bị
• Bảo trì, bảo dưỡng theo tình trạng hư hỏng, xuống cấp của thiết bị
• Vệ sinh máy móc
• Vận hành thử tùy thuộc vào loại thiết bị, máy móc

Bảo trì công trình xây dựng

Bảo trì các công trình xây dựng trong tòa nhà là phần việc bao gồm mọi công trình liên quan đến tòa nhà như hệ thống tường, sàn, nền móng,… 

Công việc bảo trì công trình gồm:

• Thường xuyên, định kỳ kiểm tra công trình hoặc kiểm tra đột xuất để kịp thời phát hiện dấu hiệu xuống cấp, hỏng hóc của công trình và các thiết bị lắp đặt trong đó. Đây sẽ là cơ sở cho việc bảo dưỡng công trình.
• Sửa chữa công trình bao gồm những đầu việc như:

• • Định kỳ sửa chữa những bộ phận bị hư hỏng hoặc thay thế bộ phận công trình, thiết bị lắp đặt bị hư hỏng theo quy định của quy trình bảo trì.
  • Sửa chữa đột xuất đối với bộ phận công trình hoặc công trình bị hư hỏng do chịu tác động của thiên tai, cháy nổ, va đập,… hoặc bị xuống cấp ảnh hưởng đến sự an toàn khi sử dụng, vận hành, khai thác công trình. 

Mục đích của phần việc này là đảm bảo tuổi thọ cho tòa nhà và sự an toàn cho người sử dụng công trình. Tòa nhà sẽ dễ và nhanh chóng xuống cấp nếu không được sửa chữa, khắc phục kịp thời các vấn đề còn tồn tại.

Quy trình và hệ thống kỹ thuật trong bảo trì tòa nhà

Quy trình bảo trì tòa nhà

Quy trình bảo trì tòa nhà bao gồm 6 bước cơ bản:

• Lập danh mục máy móc, thiết bị cần bảo trì trong tòa nhà: 
  • Đây là bước lên danh sách mọi loại máy móc, trang thiết bị mà tòa nhà đang sử dụng và cần được bảo trì. 
  • Trưởng bộ phận kỹ thuật tòa nhà là người chịu trách nhiệm trực tiếp xem xét, lên danh sách về số lượng, chủng loại máy cụ thể. Trong trường hợp phát sinh máy móc, thiết bị mới, bộ phận bảo trì cần cập nhật ngay vào hệ thống.
• Khảo sát hiện trạng tòa nhà: Ở bước này đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà cần xem xét từng tính năng, công năng của thiết bị chuyên dùng. Từ cơ sở đó, đơn vị sẽ xác định tần suất bảo dưỡng, bảo trì máy móc cho phù hợp.

• Lập kế hoạch bảo trì bảo dưỡng tòa nhà: Đơn vị bảo trì tòa nhà lên kế hoạch bảo trì bảo dưỡng cụ thể dựa vào tình trạng các trang thiết bị và tần suất cần bảo trì của từng thiết bị. 

• Lập bảng chi phí bảo trì trình chủ đầu tư phê duyệt: Dựa vào kế hoạch đã bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà đã lập ở trên để lập bảng chi phí cần thiết, sau đó trình lên đơn vị chủ đầu tư để được phê duyệt.

• Chuẩn bị bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà: Ở khâu này đơn vị bảo trì tòa nhà đề xuất các thiết bị, vật tư cần thiết cho việc bảo trì. Sau đó, đơn vị thực hiện mua hàng theo kế hoạch đã được chủ đầu tư phê duyệt. Đơn vị cần đảm bảo thực hiện đúng kế hoạch đã vạch ra và tiến độ đã cam kết.

• Thực hiện bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà: Đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà tiến hành bảo trì, bảo dưỡng và ký nghiệm thu biên bản bảo trì bảo dưỡng theo đúng kế hoạch đã đề ra, đảm bảo không gây ảnh hưởng tới quá trình vận hành của tòa nhà.

Hệ thống kỹ thuật trong bảo trì tòa nhà

Như đã kể trên, công việc bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà là một phần việc quan trọng. Đơn vị bảo trì cần kiểm tra và sửa chữa toàn bộ hệ thống máy móc thiết bị đang hoạt động trong tòa nhà, bao gồm: 

• Hệ thống điện: Mạng lưới các thành phần điện dùng để cung cấp và truyền tải điện năng. Quy trình bảo trì hệ thống điện bao gồm bảo trì hệ thống cung cấp điện như lưới điện trung áp, trạm biến áp, hạ thế, máy phát điện, nguồn điện dự phòng UPS.
• Hệ thống máy phát điện: Gồm toàn bộ các máy phát điện trong tòa nhà. Cần kiểm tra, sửa chữa và bảo trì, bảo dưỡng lần lượt từng máy phát điện trong tòa nhà.
• Hệ thống BCMS, BMS: 

• • BCMS (Building Control Management System) là hệ thống điều khiển tòa nhà, còn BMS (Building Management System) là hệ thống quản lý tòa nhà. Đây là hệ thống đồng bộ để điều khiển và quản lý mọi hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà. 
  • Công việc bảo trì hệ thống BCMS, BMS gồm bảo trì phần mềm hệ thống điều khiển, bảo trì phần cứng hệ thống điều khiển và bảo trì hệ thống mạng.

• Hệ thống thang máy: Bao gồm hệ thống thang máy và quản lý thang máy trong toàn bộ tòa nhà. Bảo trì hệ thống thang máy bao gồm khâu chuẩn bị và khảo sát; kiểm tra, sửa chữa khu vực phòng máy, cabin và đối trọng thang máy, cửa cabin, cửa tầng thang máy, hố thang máy, cửa xe thang.
• Hệ thống điều hòa không khí và thông gió: Tập hợp các thiết bị được sử dụng để điều hòa không khí và thông gió trong tòa nhà. Công việc bảo trì, bảo dưỡng hệ thống này bao gồm kiểm tra tình trạng hoạt động của hệ thống điều hòa không khí và thông gió, bảo dưỡng máy lạnh Chiller, VRV, AHU, FCU, điều hòa cục bộ, bơm nước, quạt gió, tủ điều khiển…, giàn lạnh, bảo dưỡng dàn nóng, kiểm tra nguồn điện và hệ thống điều khiển, vận hành chạy thử toàn bộ hệ thống.

• Hệ thống phòng cháy chữa cháy: Tập hợp các thiết bị được sử dụng để cảnh báo sớm các sự cố có nguy cơ gây cháy dập tắt hoặc ngăn chặn sự lan rộng của lửa trong tòa nhà và hệ thống tăng áp, hút khói, thoát nạn giúp người trong tòa nhà có thể thoát hiểm an toàn. Khi bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy, cần bảo trì toàn bộ các thiết bị này.
• Hệ thống cấp thoát nước: Gồm hệ thống cấp nước và hệ thống thoát nước. Quy trình bảo trì hệ thống cấp thoát nước gồm kiểm tra hoạt động của máy bơm nước, kiểm tra bể nước ngầm và két nước trên mái, cuối cùng là kiểm tra tuyến ống cấp thoát nước.
• Hệ thống xử lý nước thải: Tập hợp các thiết bị được sử dụng để xử lý nước thải tòa nhà đảm bảo nước thải sau xử lý không gây ô nhiểm môi trường theo quy định. Khi bảo trì, cần xem xét bảo trì tủ điện điều khiển, cảm biến đo, bơm nước thải, bơm định lượng hóa chất, máy thổi khí, hệ thống đường ống công nghệ, van, phao điện để đảm bảo dòng chảy và quá trình xử lý.
• Hệ thống kiểm soát an ninh và camera giám sát: Tập hợp những thiết bị an ninh đã được lắp đặt và camera giám sát giúp bảo vệ an ninh cho tòa nhà. Công việc bảo trì, bảo dưỡng hệ thống này bao gồm kiểm tra phần mềm hệ thống các đầu ghi, cửa an ninh, camera giám sát và tình trạng hoạt động của thiết bị.
• Hệ thống thông báo: Một tổ hợp các thiết bị âm thanh được kết nối với nhau nhằm truyền đạt, thông báo thông tin đến các cá nhân và tập thể trong tòa nhà. Cần kiểm tra vệ sinh, hiệu chỉnh, lau chùi toàn bộ các thiết bị âm thanh; kiểm tra hệ thống kết nối của thiết bị; kiểm tra tình trạng hoạt động của thiết bị.
• Hệ thống mạng, thoại: Bao gồm tổng thể các cấu trúc liên kết dữ liệu và thông tin được lắp đặt trong tòa nhà. Bảo trì, bảo dưỡng hệ thống mạng, thoại bao gồm kiểm tra tình trạng hoạt động, khắc phục các sự cố hệ thống mạng, thoại và vệ sinh các thiết bị liên kết.
• Hạ tầng xây dựng: Tất cả những cơ sở hạ tầng được xây dựng để phục vụ mọi nhu cầu thiết yếu của người sử dụng tòa nhà. Cần bảo trì, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhằm duy trì tình trạng an toàn, ổn định, kéo dài tuổi thọ công trình, đồng thời đáp ứng đúng quy chuẩn kỹ thuật và pháp luật xây dựng.

Mọi hoạt động bảo trì của các hệ thống trên đều phải tiến hành theo đúng quy trình nhằm đảm bảo hiệu quả, chất lượng cao nhất của công việc bảo trì, bảo dưỡng hệ thống.

Chi phí bảo trì tòa nhà

Công việc bảo trì tòa nhà không có mức giá cụ thể mà phụ thuộc vào một số yếu tố, cụ thể như:

• Tình trạng tòa nhà: Tòa nhà đã xuống cấp đòi hỏi tần suất bảo trì nhiều hơn, nghiệp vụ bảo trì chuyên sâu hơn và cần nhiều trang thiết bị thực hiện. Đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà sẽ phải bỏ ra nhiều thời gian và công sức, do vậy chi phí cũng cao hơn.

• Hệ thống kỹ thuật cần bảo trì: Sau khi bên thuê dịch vụ cung cấp danh sách thiết bị, máy móc cần bảo trì cùng với báo cáo khảo sát thực trạng, đơn vị cung cấp dịch vụ sẽ dựa vào đó để quyết định mức chi phí.

Thành phần tham gia vào công việc bảo trì tòa nhà

Các thành phần tham gia công việc bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà bao gồm ban quản lý tòa nhà, đơn vị bảo trì và ban quản trị tòa nhà (nếu có).

• Ban quản lý tòa nhà thực hiện lên danh sách các hạng mục cần bảo trì và tìm kiếm đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà uy tín. Ban quản lý tòa nhà cũng nên nắm được tình trạng hệ thống kỹ thuật của tòa nhà, nếu cần thì thực hiện khảo sát thực trạng. Ngoài ra, bộ phần này cân phê duyệt kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng và bảng chi phí do đơn vị bảo trì trình lên, kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện.
• Đơn vị bảo trì có thể bao thầu khâu khảo sát hiện trạng tòa nhà nếu như được sự cho phép và ủy quyền của ban quản lý tòa nhà. Các công việc chính gồm có: Lập kế hoạch bảo trì bảo dưỡng tòa nhà, lập bảng chi phí bảo trì trình chủ đầu tư phê duyệt, chuẩn bị bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà và thực hiện bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà.
• Ban quản trị tòa nhà (nếu có) cùng với ban quản lý tòa nhà lên danh sách hạng mục cần bảo trì, tìm kiếm đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì và kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện bảo trì, bảo dưỡng.

PSA – Đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà chuyên nghiệp, uy tín

Với hơn 18 năm hoạt động trong lĩnh vực quản lý, vận hành tòa nhà, PSA là đơn vị đã và đang thực hiện bảo trì nhiều tòa nhà, dự án khác nhau. Khách hàng khi tìm đến với PSA hoàn toàn có thể yên tâm về chất lượng công việc bảo trì tòa nhà.

Đội ngũ nhân viên kỹ thuật của PSA đều có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, tận tâm, nghiêm túc với từng nhiệm vụ. Nhân viên luôn đặt nhu cầu của khách hàng lên hàng đầu, nhiệt tình phục vụ khách hàng với tinh thần chuyên nghiệp và trung thực.

Dịch vụ bảo trì, bảo dưỡng do PSA cung cấp được nhiều khách hàng tin tưởng vì sự nhanh chóng, tính chính xác, hiệu quả. PSA sở hữu đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và trang thiết bị, máy móc hiện đại, có thể đáp ứng mọi yêu cầu khắt khe của các đối tác. 

Định kỳ, PSA sẽ cho nhân viên đến bảo trì, kiểm tra từng bộ phận bên trong và bên ngoài tòa nhà. Mục đích là tăng tuổi thọ của hệ thống thiết bị, sớm phát hiện những hư hỏng để sửa chữa kịp thời.

Liên hệ với chúng tôi khi cần tư vấn:

PSA – Tận tay, Tận tâm

• Fanpage: https://www.facebook.com/QuanLyToaNhaPSA
• Zalo: https://zalo.me/2568370176442002461
• Website: Psa.vn
• Hotline: 0911 033 777
• Hệ thống các chi nhánh:
  • Trụ sở chính: Tầng 15 Toà nhà VPI, số 167 phố Trung Kính, Phường Yên Hoà, TP Hà Nội.
  • Chi nhánh phía Nam: Tầng 3, số 46 Trương Định, Phường Xuân Hòa, TP Hồ Chí Minh.
  • Chi nhánh miền Trung: TDP Vạn Xuân Thành, Phường Đào Duy Từ, Tỉnh Thanh Hóa.
  • Văn phòng đại diện Khu vực Đông Bắc Bộ: Phường Thủy Nguyên, TP Hải Phòng.
  • Văn phòng đại diện tại Đà Nẵng: Số 74 Quang Trung, Phường Hải Châu, TP Đà Nẵng.
  • Văn phòng đại diện Khu vực Tây Nam Bộ: Số 63 Phan Đình Phùng, Phường Ninh Kiều, TP Cần Thơ.