Mục lục
Mỗi năm Hà Nội tiếp nhận thêm hàng trăm dự án xây dựng chung cư mới với hàng chục nghìn căn hộ được đưa vào sử dụng. Áp lực về vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội ngày càng trở nên nóng hơn bao giờ hết.
Những bất cập trong quản lý nhà chung cư ở Hà Nội hiện nay
Hơn 100 chung cư phát sinh tranh chấp, lùm xùm hay bất cập trong quản lý nhà chung cư tại Hà Nội … là những tiêu đề của nhiều bài báo điện tử mà chúng ta thường xuyên gặp trong thời gian gần đây. Điều đó phần nào giúp chúng ta biết được các thông tin về thị trường nhà chung cư hiện nay tại thủ đô diễn ra phức tạp ra sao. Mâu thuẫn cư dân và chủ đầu tư đang diễn ra tại nhiều chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Các vấn đề chính dẫn đến những mâu thuẫn này phần lớn nằm ở sự bất đồng trong việc thu phí dịch vụ của chung cư. Không chỉ diễn ra ở các khu chung cư bình dân mà các mâu thuẫn này còn diễn ra tại các khu chung cư cao cấp hạng sang mặc dù UBND thành phố Hà Nội đã có những ban hành cụ thể về mức khung giá dịch vụ nhà chung cư rõ ràng.
Đánh giá của giới chuyên môn đưa ra rằng nguyên nhân của mâu thuẫn đưa đến tranh chấp tại các khu chung cư ngày càng gia tăng còn do sự thiếu chuyên nghiệp trong khâu quản lý vận hành các dịch vụ lợi ích cho cư dân. Việc xử lý kịp thời và triệt để các vấn đề phát sinh trong các khu chung cư chưa đáp ứng đúng mong muốn nguyện vọng của cư dân.
Bên cạnh đó, việc mâu thuẫn liên quan thu phí dịch vụ tại các dự án chung cư vẫn xảy ra rất nhiều. Theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, việc đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện trên sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với các đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở.
Điều đáng nói là một phần do nhận thức của chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình.
Để đáp ứng được nhu cầu phát triển của thị trường BĐS nói chung và dự án chung cư nói riêng thì TP Hà Nội cần chú trọng tới việc nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư, chú trọng hơn trong sự minh bạch về các khoản phí dịch vụ tại các tòa nhà. Đây chính là nền tảng tạo nên tính chuyên nghiệp và sự cạnh tranh lành mạnh trong lĩnh vực dịch vụ quản lý BĐS.
Vì sao quản lý nhà chung cư tại Hà Nội tiềm ẩn nhiều tồn tại?
Mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư chủ yếu do chậm bàn giao quỹ bảo trì; tòa nhà chưa được nghiệm thu PCCC; thiếu hoặc ít diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng, tầng hầm, chỗ để xe, gây khó khăn cho hoạt động cộng đồng của cư dân. Nhiều ban quản trị tòa nhà chung cư phản ánh, chất lượng công trình xuống cấp nghiêm trọng, lún sụt, gây bất an cho cư dân…
Sự yếu kém trong công tác quản lý tòa nhà chung cư thông thường xuất phát từ những nguyên nhân sau:
- Ban quản lý chung cư không có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình. Chính vì vậy khách hàng thường ưu tiên lựa chọn những doanh nghiệp có kinh nghiệm hoạt động lâu năm trong lĩnh vực quản lý chung cư.
- Không tuân thủ lịch bảo trì, bảo dưỡng theo đúng quy phạm của nhà sản xuất, làm ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng, sau 5 -7 năm công trình đi vào khai thác.
- Xử lý chậm, thiếu hiệu quả, thậm chí không giải quyết những khiếu nại của khách hàng từ đó gây ra bức xúc cho cư dân.
- Máy móc thiết bị lạc hậu, không được sửa chữa cải thiện, điều này gây ra nguy hiểm cho cư dân sống trong tòa nhà, thậm chí còn ảnh hưởng đến sức khỏe và tính mạng con người.
Tất cả những nguyên nhân trên đều gây ra tình trạng thiếu hiệu quả trong công tác quản lý tòa nhà, đây cũng chính là một trong những nguyên nhân chủ quan gây bất cập trong công tác quản lý chung cư, cũng như gây ra mâu thuẫn tại tòa nhà chung cư.
Mô hình quản lý nhà chung cư ở Hà Nội
Chủ đầu tư tự thành lập Ban quản lý chung cư cho từng dự án của mình: Từ trước đến nay đây là mô hình phổ biến khi mà nhiều chủ đầu tư tự tuyển dụng và đào tạo nhân sự để đáp ứng nhu cầu quản lý vận hành cho các dự án mà họ xây dựng. Khi chung cư bắt đầu được bàn giao thì cũng là lúc các chủ đầu tư thành lập ra ban quản lý để vận hành các hạng mục trong tòa nhà.
Mô hình này ban đầu được đánh giá là tích cực bởi nhiều chuyên gia cho rằng sự hiểu biết sâu sắc về tòa nhà của đơn vị, xác lập quan hệ với cư dân từ sớm là điều rất tốt. Nhưng thực tế, mô hình này còn có quá nhiều bất cập và thường hay xảy ra xung đột, đặc biệt là thời gian gần đây khi mà các dự án chung cư ngày càng mọc lên nhiều hơn. Việc vận hành quản lý nhà chung cư Hà Nội không còn giữ được lợi ích mong muốn của cư dân dẫn đến tranh chấp xảy ra liên tục.
Từ sự yếu kém trong khâu quản lý vận hành của ban quản lý tòa nhà cho đến việc thiếu nhân sự chuyên môn, thiếu kỹ năng xử lý các rủi ro phát sinh mà mô hình này đã gặp phải quá nhiều rào cản. Các cư dân luôn đưa ra kiến nghị yêu cầu chủ đầu tư phải có những doanh nghiệp dịch vụ quản lý chuyên nghiệp để mang lại lợi ích cho họ.
Mô hình quản lý chuyên nghiệp của các đơn vị kinh doanh dịch vụ vận hành: Đây là mô hình mang tính tích cực. Các công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp sẽ tiếp nhận từ chủ đầu tư. Thực tế mô hình này không mới tại nhiều nước khác trên thế giới. Tại các nước này, khi chung cư được xây dựng xong sẽ có các công ty quản lý của thành phố được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực là công ty có đủ năng lực vận hành quản lý nhà chung cư. Các công ty này sẽ đứng ra quản lý các dự án nhà chung cư. Chủ đầu tư yên tâm hơn về sự vận hành trơn tru hiệu quả của tòa nhà, cư dân được hưởng dịch vụ trọn vẹn và an tâm khi bỏ ra khoản phí dịch vụ phù hợp.
Xây dựng dịch vụ quản lý nhà chung cư một cách khép kín và toàn diện với đa dạng lĩnh vực, phục vụ “tận tay” cho khách hàng với thái độ “tận tâm” – Công ty (PSA) sẽ là đơn vị đáng tin cậy của nhiều chủ đầu tư khi lựa chọn chúng tôi.
