Mục lục
Ban quản trị và ban quản lý chung cư là 2 đơn vị độc lập và có chức năng khác trong trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư. Cùng PSA phân biệt về khái niệm, vai trò, trách nhiệm của 2 đơn vị này để tìm “đúng người – đúng việc” khi cần sự giúp đỡ nhé!
1. Phân biệt ban quản trị và ban quản lý chung cư
Ban quản trị chung cư là tổ chức đại diện cho dân cư, có tư cách pháp nhân, có con dấu và được dân cư bầu cử trong khi đó ban quản lý chung cư là nhóm đội ngũ ký hợp đồng với ban quan trị để thực hiện việc quản lý và vận hành toà nhà.
Chi tiết việc phân biệt ban quản lý và ban quản trị nhà chung cư, mời bạn theo dõi bảng sau:
| Ban quản trị chung cư | Ban quản lý chung cư | |
| Khái niệm | Ban quản trị chung cư là tổ chức đại diện cho dân cư, có tư cách pháp nhân, con dấu được hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm của hợp tác xã. | Ban quản lý chung cư là đơn vị quản lý và vận hành toà nhà chung cư, ký hợp đồng với ban quản trị chung cư. |
| Cách thức thành lập | Do người sở hữu nhà chung cư, cư dân sinh sống tại chung cư bầu tại hội nghị nhà chung cư, có nhiệm kỳ là 3 năm và sẽ được bầu lại vào cuối nhiệm kỳ hoặc được bầu tại hội nghị nhà chung cư bất thường. | Đơn vị ký hợp đồng với ban quản trị chung cư có trách nhiệm thành lập và phân bổ nhân sự ban quản lý chung cư có đầy đủ chức năng, năng lực để đảm bảo vận hành nhà chung cư. |
| Yêu cầu đối với thành viên | Chủ ở hữu chung cư hoặc chủ sở hữu và người sử dụng chung cư. | Ban quản lý chung cư phải có đầy đủ các bộ phân chuyên môn và có nghiệp vụ về quản lý, vận hành nhà chung cư. |
| Mục tiêu hoạt động | Đại diện cho “tiếng nói” của cư dân trong chung cư trong các vấn đề chung liên quan đến việc vận hành chung cư và sinh sống tại chung cư. | Đảm bảo mọi hoạt động vận hành của nhà chung cư diễn ra bình thường. |
2. Chi tiết về ban quản trị chung cư
2.1. Khái niệm ban quản trị chung cư
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì ban quản trị chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã.
Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư bầu ra để thực hiện các quyền và trách nhiệm nhất định.
Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng nêu rõ: Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị hoặc không thành lập Ban quản trị.
Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức của Ban quản trị được quy định như sau:
- Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư không có tư cách pháp nhân, không có con dấu. Ban quản trị hoạt động theo mô hình tự quản và thực hiện các quyền, trách nhiệm theo luật.
- Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình hoạt động là Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã. Ở trường hợp này, ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu.
2.2. Thành phần ban quản trị chung cư
Thành phần ban quản trị chung cư được quy định rõ tại khoản 2, điều 20, mục 2, chương III, thuộc Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư:
Với ban quản trị tòa nhà chung cư:
- Thành phần bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
- Nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì chủ đầu tư được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư.
Với ban quản trị cụm tòa nhà chung cư:
- Thành phần bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử ra 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
- Nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị. Trường hợp không được bầu làm trưởng ban thì chủ đầu tư được quyền cử đại diện của tòa nhà mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích làm Phó ban.
2.3. Tiêu chuẩn đối với thành viên ban quản trị tòa nhà chung cư
2.3.1. Về số lượng thành viên
Điều 2 Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định về số lượng thành viên ban quản trị nhà chung cư như sau:
Đối với tòa nhà:
- Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị.
- Trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 28/2016/TT-BXD thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị. Khoản 2, Điều 3 của Thông tư 28/2016/TT-BXD nêu rõ tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.
2.3.2. Về tiêu chuẩn thành viên
- Khoản 1, điều 103, Luật nhà ở 2020 nêu rõ: Đối với chung cư có 1 chủ sở hữu, thành viên Ban quản trị chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
- Khoản 2, điều 103 của Luật Nhà ở 2020 quy định: Đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.
Yêu cầu đối với các thành viên ban quản trị chung cư được quy định tại khoản 1, 2, điều 19, mục 2, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD:
- Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự; ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
- Các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư đều phải tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do các cơ sở đào tạo và bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo đúng quy định của Bộ Xây Dựng.
2.4. Quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị chung cư
Theo Khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014 thì quyền và trách nhiệm của ban quản trị chung cư đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.
Theo Khoản 2 Điều 104 Luật Nhà ở 2014 thì quyền và trách nhiệm của ban quản trị chung cư đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu tương ứng với các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014.
2.5. Mô hình ban quản trị chung cư
Theo Điều 18, Thông tư 02/2016/TT-BXD thì:
- Mô hình ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu: Hoạt động theo mô hình tự quản. Mô hình này cho phép các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm do quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định.
- Mô hình ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:Ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu hoạt động theo 2 mô hình:
- Mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần: việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp.
- Mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã: việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác xã. Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã.
3. Chi tiết về ban quản lý chung cư
3.1. Khái niệm ban quản lý chung cư
Ban quản lý chung cư là đội ngũ điều hành và quản lý trực tiếp mọi hoạt động của một chung cư. Ban quản lý chung cư ký hợp đồng với Bản quản trị để thực hiện việc quản lý và vận hành chung cư một cách tối ưu nhất.
Các hoạt động của Ban quản lý chung cư được xét duyệt bởi Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản. Tuy nhiên, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản chỉ xét duyệt các đơn vị đủ điều kiện về chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư.
3.2. Ban quản lý chung cư có thể là ai?
Theo Khoản 1 Điều 27 Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực (theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở).
Cụ thể: Theo Khoản 2, Khoản 3 Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì:
- Khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu: chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng lực thì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành.
- Sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu: việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây
- a) Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành;
- b) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
- c) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.
3.3. Quy định đối với ban quản lý chung cư
3.3.1. Quy định về số lượng ban quản lý chung cư
Theo Khoản 4 Điều 27 Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, quy định về số lượng đơn vị quản lý tòa nhà đối với nhà chung cư:
- Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà.
- Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.
Lưu ý: Trường hợp đơn vị quản lý vận hành thực hiện không đúng các thỏa thuận và thuộc diện phải chấm dứt hợp đồng đã ký kết hoặc bị xóa tên khỏi Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng thì Ban quản trị chung cư cần tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường để xem xét, quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành khác.
3.3.2. Quy định về tiêu chuẩn ban quản lý chung cư
Theo Khoản 2, Điều 105 Luật Nhà ở thì: Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây:
a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
c) Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
3.4. Quyền hạn và trách nhiệm của ban quản lý chung cư
Theo Điều 42, Thông tư 02/2016 thì Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư như sau:
1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì.
2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.
3. Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.
4. Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
5. Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
6. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
7. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
8. Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.
3.5. Mô hình ban quản lý chung cư
Ở mục 3.2 thì chúng ta đã biết Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực. Theo đó, cũng có 2 mô hình ban quản lý chung cư:
- Mô hình do chủ đầu tư tự thành lập:
- Chủ đầu tư tự thành lập ban quản lý và trực tiếp điều hành tòa nhà trước khi bàn giao căn hộ hoặc mặt bằng cho khách hàng.
- Thành phần tham gia vào mô hình này là chủ đầu tư. Đó là đơn vị hiểu rõ về tòa nhà nhất và có quan hệ mật thiết với cư dân, khách hàng ngay từ khi làm hợp đồng mua bán căn hộ hoặc thuê mặt bằng.
- Ưu điểm của mô hình này là sẽ dễ được cư dân tán thành từ ban đầu, do chủ đầu tư hứa hẹn nhiều quyền lợi hấp dẫn. Song, về lâu dài, giữa chủ đầu tư và cư dân có thể xuất hiện mâu thuẫn về lợi ích khó giải quyết.
- Mô hình thuê đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp:
- Với mô hình này, Ban quản trị tòa nhà sẽ thống nhất thuê một đơn vị thứ ba thực hiện quản lý tòa nhà. Dựa vào nhu cầu, dịch vụ và nghiệp vụ thực tế của tòa nhà, ban quản lý sẽ quyết định lựa chọn đơn vị đáp ứng được những yêu cầu trên.
- Đơn vị được lựa chọn phải có giấy phép vận hành quản lý tòa nhà. Họ có nghĩa vụ phục vụ cộng đồng cư dân và đảm bảo không xảy ra xung đột về lợi ích với cộng đồng cư dân tại tòa nhà, chung cư đó.
Bài viết trên đây đã cung cấp những thông tin quan trọng liên quan tới ban quản trị và ban quản lý chung cư cũng như phân biệt 2 đơn vị này. Nếu muốn tìm hiểu sâu thêm về ban quản trị và ban quản lý chung cư và các dịch vụ liên quan của PSA, bạn có thể tham khảo tại đây.
Liên hệ với chúng tôi:
PSA – Tận tay, Tận tâm
- Fanpage: https://www.facebook.com/QuanLyToaNhaPSA
- Zalo: https://zalo.me/2568370176442002461
- Website: Psa.vn
- Hotline: 0911 033 777
- Hệ thống các chi nhánh:
- Trụ sở chính: Tầng 15, Tòa nhà VPI, số 167 Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội.
- Chi nhánh phía Nam: Tầng 3, số 46 Trương Định, phường Võ Thị Sáu, quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Chi nhánh Nghi Sơn: Vạn Xuân Thành, phường Xuân Lâm, thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
- Văn phòng đại diện tại Đà Nẵng: Số 74 đường Quang Trung, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng.
